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法院对利用共有部分从事经营性活动的收益归属的认定

 导读:生活中,利用小区内外墙面、电梯等共有部分做广告的现象时有发生,据此获得收益的归属问题存在很大争议,涉及到全体区分所有权人的利益。本期法信小编对利用共有部分从事经营性活动的收益归属等相关问题做出全面解析,供读者参阅。

 

法信码 | A2.K231 

利用共有部分从事经营性活动

 

法信 · 法律依据

 

1.《中华人民共和国物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。


2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

 

3.《物业管理条例》

第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

 

 

法信 · 相关案例

 

1.楼顶属于全体业主共有,擅自在楼顶设置广告牌的行为侵害全体业主的权益,应承担相应的民事责任——侯利敏与梅州市艺之林广告有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案

本案要旨:物权法规定的建筑区划内公共空间的权利归属原则,突出了业主权益的保护,限制了他人擅自处理和改变公共区域用途的行为。以自然物理属性和功能用途来看,楼房的全体业主对楼房的顶端拥有建筑物区分所有权。未经楼房全体业主同意,任何擅自处理和改变楼房顶端使用权的行为,均构成对业主权益的妨害,应承担相应的民事责任。
案号:(2008)梅中法民一终字第241号

审理法院:广东省梅州市中级人民法院
来源:《人民司法•案例》 2009年第14期


2.物业公司擅自利用公共区域所获收益在扣除合理成本后应返还业主委员会
——百年世家业委会诉伊仕诺物业公司业主共有权纠纷案

本案要旨:物业公司未经业主大会同意,擅自利用公共区域开展经营活动所获收益,业主委员会有权要求其在扣除合理成本后予以返还。
案号:(2015)渝一中法民终字第05661号

审理法院:重庆市第一中级人民法院
来源:人民法院报 2016年5月19日第6版


3.楼房外墙面属于全体业主共有,单个业主不得以营利为目的出租楼房外墙面——张先生诉袁先生业主共有权纠纷案

本案要旨:根据我国目前的房屋建筑相关行政法规的解释,建筑物外墙面属该栋楼业主共有,而非业主享有专有权,所以单个业主无权将共有部分出租并收取租金,双方所签订的“租赁”协议系无效协议,业主因此取得的租金应予返还。

审理法院:河南省洛阳市西工区人民法院
来源:人民法院报 2008年3月19日第8版

 

 

法信 · 专家观点

 

1.建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分。利用共有部分获得的收益,应当归业主共有

共有部分的标准实质有二:一是不属于专有部分,二是不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。对于利用共有部分获得的收益,应当归业主共有。实践中最多的争议就是利用外墙面做广告获得的收益,利用电梯做广告所获得的收益,出租规划之外修建的车位获得的收益,等等,都应当属于业主共有。

关于专有部分的含义,《物权法》和《物业管理条例》都没有明确规定。根据壁心和最后粉刷表层说,外墙面既在壁心之外,当然也在最后粉刷表层之外。因此,专有部分的范围不包括外墙面,外墙面不属于业主专有部分的范围。

由于外墙面属于该楼的业主共有,开发商无权保留外墙面的所有权,也无权与其他公司签订利用该外墙面做广告的合同。因此,开发商应当将广告收益返还给该楼的业主。对于返还款项,《物权法》第80条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第55条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”本解释第14条第2款对此也有规定。

(摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2009年出版)

 

2.单个业主不得以营利为目的使用共有部分

既然共有部分属于业主共有,那么单个业主只能进行合理使用。以营利为目的使用共有部分都不属于合理使用的范围。例如,顶楼的业主就不能以营利为目的使用楼顶,通过做广告或者经营楼顶的方式营利。单个业主也不得利用与其专有部分相对应的外墙面进行营利。单个业主也不得占用共有部分经商。例如,有的小区的一层业主在自己的住房外再加建一间房屋用于零售日用品。这种加建行为就属于占用共有部分的违法行为。根据《物权法》第76条和本解释第7条的规定,利用共有部分从事经营性活动,应当认定为《物权法》第76条第1款第(7)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”,应当由业主共同决定,单个业主不得以营利为目的使用共有部分。

(摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2009年出版)

 

3.业主主张物业服务企业返还经营收入时,应扣除物业服务企业的管理成本

建设单位或者其他行为人擅自进行经营性活动,所取得的经营收入应返还给全体业主,行为人请求扣除合理成本的,应予支持。但行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据《证据规则若干规定》第2条“谁主张,谁举证”的规定精神,建设单位或者其他行为人,主张经营管理成本的,负有举证责任,而且必须是合理性的支出,人民法院方可给予支持。在审判中,常常遇到建设单位或物业服务企业对其擅自经营所得收入,认为已经全部投入到物业服务管理费用中,而业主则认为,经营所得收入已被建设单位等所占有。对此,应根据当事人所提供的证据及案件的具体事实予以处理。如建设单位将经营所得收入,确实全部用于物业服务管理及共用部分的维修等支出的,对全体业主请求返还经营收入的,不能给予支持。反之,建设单位应返还其经营所得收入。

(摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》,最高人民法院民事审判第一庭编著,人民法院出版社2009年出版)