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竣工验收合格与分户验收合格、质量合格内涵不同

建设工程中经常出现竣工验收合格、分户验收合格、质量合格三个概念,但是三个概念赋予了不同的涵义。三个合格对于开发商是否属于擅自交付使用以及施工单位索要工程款、购房者能否主张违约责任意义重大。因此,本文意在通过相关法律及案例的分析,解决建设工程中遇到的尴尬问题。

1、法律规定的竣工验收合格

(一)、《中华人民共和国建筑法》第六十一条  第二款  规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

(二)、《建设工程质量管理条例》第十六条  规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的,方可交付使用。

(三)、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条、第六条、第七条对商品房竣工验收的程序、所需提供的资料等进行了明确和细化。

第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收:

(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。

(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查,确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准,符合设计文件及合同要求,并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

(三)对于委托监理的工程项目,监理单位对工程进行了质量评估,具有完整的监理资料,并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

(四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查,并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

(五)有完整的技术档案和施工管理资料。

(六)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告,以及工程质量检测和功能性试验资料。

(七)建设单位已按合同约定支付工程款。

(八)有施工单位签署的工程质量保修书。

(九)对于住宅工程,进行分户验收并验收合格,建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。

(十)建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。

(十一)法律、法规规定的其他条件。

第六条 工程竣工验收应当按以下程序进行:

(一)工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。实行监理的工程,工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

(二)建设单位收到工程竣工报告后,对符合竣工验收要求的工程,组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组,制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程,根据需要可邀请有关专家参加验收组。

(三)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

(四)建设单位组织工程竣工验收。

1.建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况;

2.审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料;

3.实地查验工程质量;

4.对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价,形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时,应当协商提出解决的方法,待意见一致后,重新组织工程竣工验收。

第七条 工程竣工验收合格后,建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况,建设单位执行基本建设程序情况,对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价,工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式,工程竣工验收意见等内容。

工程竣工验收报告还应附有下列文件:

(一)施工许可证。

(二)施工图设计文件审查意见。

(三)本规定第五条(二)、(三)、(四)、(八)项规定的文件。

(四)验收组人员签署的工程竣工验收意见。

(五)法规、规章规定的其他有关文件。

第八条 负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,发现有违反建设工程质量管理规定行为的,责令改正,并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

第九条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(住房和城乡建设部令第2号)的规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。

至于建设主管部门如何进行质量监督,主要依据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》即住建部20105号令。河南省主要依据住建厅201353号文,即《河南省房屋建筑和市政基础设施工程质量实施办法》。

2、分户验收合格

2006528日河南省建设厅出台豫建建〔2006105号《河南省实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见》。201837日河南省住房和城乡建设厅发布《河南省住房和城乡建设厅关于发布河南省工程建设标准<河南省成品住宅工程质量分户验收规程>的通知》(豫建设标〔201816号)、自201851日起在我省实施。

从《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条第(九)项可以看出,分户验收合格只是施工单位提交验收的前提条件之一,与竣工验收合格要求的五大主体验收标准差距很大。

3、质量合格

建设工程质量合格同样是验收合格的前提,也是施工单位索要工程款的前提。质量合格不一定是验收合格。竣工验收合格与质量合格是不同的概念。验收合格不但要求质量合格,还要提供相关的验收资料和施工单位出具的相关承诺。比如完整的技术档案、工程质量检测的试验资料、施工单位签署的质量保修书等。而工程质量合格,只是说工程建设的质量符合国家和合同约定的质量标准。

任何建设活动都应当确保建筑工程的质量和安全,并符合国家的建筑工程安全标准,因此,要保证建设工程的质量和安全,就必须由相关具备资质的部门予以验收合格后,方可交付使用。

此验收合格与建设单位认为其建设工程质量合格并非同一性质。

4、五大主题验收合格与竣工验收备案

 

实践中开发商和购房者之间的不同观点类似,归纳起来主要有两种:一种是经验收合格或具备验收合格条件是经建设、勘察、设计、施工和监理五大主体验收合格;另一种则是房屋经验收合格后必须在十五日内向当地建设主管部门申请备案,建设部门发现竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当责令停止使用重新组织竣工验收,因此,竣工验收的要求是取得“工程竣工验收备案表”,未经过验收备案并取得竣工验收备案表的则不符合合同约定的“验收合格”交付使用条件,开发商未按约定交房应该承担逾期交房违约金。

工程竣工验收由质量监督站的质量等级核定改为建设单位向当地建设行政主管部门备案,实行了一种新的运作模式。它标志着建筑工程质量监督体制的重大改革,是质量监督管理的进步。政府建设行政主管部门及其委托的质量监督机构不是工程质量的责任主体,不承担实物质量责任,建设工程竣工验收按照“企业自评、设计认可、监理核定、业主验收、政府监督”来进行。

《商品房买卖合同》约定的交付方式中的“验收合格”,如果没有明确约定,可以认为是五大主体验收合格。但是,“验收合格”与“竣工验收合格”是两个不同概念。竣工验收合格不但要求验收合格,而且还要达到竣工验收合格的条件。竣工验收的条件不但包括五大主体验收合格,还要包括其他专项验收,如环保、绿化、消防等专项验收也必须符合规定且并经过验收备案。

竣工验收备案不是交付房屋的前提,除非有明确的约定。

5、不同概念对于司法的实践意义

(一)竣工验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条  第二款  规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第五十八条 违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;(二)验收不合格,擅自交付使用的;(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。因此,如果建设单位将未经竣工验收合格的房屋擅自交付使用的,将面临行政主管部门的行政处罚风险。

有的商品房买卖合同约定了必须竣工验收合格即验收备案,那么如果开发商没有达到该条件交房,则属于违约行为。购房者有权依据该约定主张违约金,甚至要求解除合同。

建工司法解释第二条、第三条都对竣工验收合格要求支付工程款作出了具体规定。《民法典》新增的内容对无效合同的后果进行吸收,同样规定了竣工验收合格。

(二)分户验收合格。分户验收合格对于建设单位与施工单位的施工合同履行具有重要意义。分户验收如果不合格以及验收合格后出现单户质量问题,施工单位仍然负有缺陷责任期内的维修义务和保修期内的保修义务。

(三)质量合格。建设工程质量合格是索要工程款的前提,建工司法解释一第八条、第九条、第十条、第十一条、第十三条都对工程质量问题进行了规范。特别是合同解除后,质量合格与不合格参照司法解释一第三条规定的合同无效下经竣工验收合格的规定处理。工程质量不合格又拒绝修复,发包人有权解除合同也可以减少支付工程款。未经竣工验收擅自交付使用后,又以工程质量不符合约定主张权利的不予支持。

(四)五大主体验收合格与竣工验收备案。对于建设单位和施工单位均有重要的意义。五大主体验收是建设单位组织义务,如果不履行组织义务导致无法验收,造成故意拖延支付工程款,应承担相应的法律责任。竣工验收备案同样是建设单位的法定义务。如果没有竣工验收备案,导致交付房屋的条件不具备,同样要向购房人承担违约责任。当然,对于施工单位在合同中付款节点达不到,建设单位同样承担违约责任。

另外,还要注意的是具备竣工验收条件与竣工验收合格是不同的概念。如果只是具备条件,没有最终组织竣工验收,实际上还是没有竣工验收合格。

综上所述,日常生活中无论建设单位还是施工单位,还是消费者,对上述概念的把握具有重要义务,可以拿起法律武器,维护各自的权益。同样,建设主管部门在行政处罚时才能准确把握处罚标准和识别违法行为种类。

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