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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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房地产估价行业存在的问题

房地产估价的行业环境与我们从业者的生存发展息息相关,正是行业的诸多恶习、制度缺陷以及监管者们的不作为导致了行业的乱象,作为评估行业主体的估价师的生存发展面临严峻挑战,我们要么离开这个行业,要么为了生存一起振臂呐喊!房地产估价行业存在的问题     
    1、骗取资质、非法成立的估价机构数量太多,行业内对恶性竟争者无制约淘汰机制。现在审批管理部门把关不到位,流于形式,审批部门不管机构是否具有真正的专职估价师还是挂KAO的假估价师(注册时开假的人事、劳动保险证明。具体做法是人事档案不转移,在挂KAO地再做一份假的人事档案,劳动保险不接续,在挂KAO地再交一份断续的保险),只要估价师数量达标,均许可通过其资质,造成非法的估价机构数量泛滥,机构招揽估价业务难,机构之间打价格战、关系战、回扣战。默许挂KAO现象之风蔓延,其结果是自掘坟墓。现在从事评估的多为无证的临时工,有执业资格证的估价师因待遇低、执业环境恶劣,只挂KAO不执业。(因为挂KAO估价师的成本低、印章可随便盖,签名可随便代签,所以真正的专职估价师就不会有市场)  
    2、恶性竞争的结果不仅是打收费价格战、关系战、回扣战,而且机构用挂KAO假估价师的印章什么样的假报告都敢出,房地产估价机构、房地产估价师的信誉扫地,迎合委托方的要求,出具的虚假报告泛滥成灾,“客户定价法”成了评估中用的最多的方法,房地产估价师成了"估假师”。  
    3、机构对外在招揽业务时,请客送礼,给回扣(不低于50%);对内在对待员工待遇上百般苛刻,真正的专职房地产估价师成了忍气吞声的打工者,工资低,风险大。  
    4、估价机构名为有限公司,实为冒名顶替估价师出资的个体户。假冒的出资在工商验资后通过作假帐将注资抽逃出,从而使机构变成了无注资的皮包公司,好多机构用注册三年以上挂KAO的假估价师作法人代表,有的估价机构甚至连一名专职估价师都没有  。机构一旦被处罚,操控机构运转的黑老板可溜之大吉,估价师及挂KAO的估价师成了替罪羊。       
    更有甚者,有的个体户与银行、房管局、拆迁办、法院、税务等部门领导处理好关系,就连用挂KAO估价师的证来办资质这一步也省去了,直接找个估价机构挂KAO上,和上述部门领导及挂KAO的机构谈好分成,就可以从挂KAO的机构那里批发一些盖有印章空白纸张,取回来打印上报告内容,或者干脆仿刻一套假印章,就可以用这个机构的名义出报告了,至于报告上的印章是真是假,专职估价师到没到过现场,有没有专职估价师签字、报告质量如何,根本没人过问,房地产估价的行政许可变成银行、房管局、拆迁办、法院、税务等部门的领导许可。   
    5、估价报告质量无人监管,估价报告质量太差,恶性竞争的结果是收费越来越低,估价报告质量越来越差,估价报告没有一点技术含量,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽,忽视报告质量的情况。     
    6、真正的专职估价师工资低,个体户老板把持估价师的印章、证件,在他们地威逼利诱下,估价师还要违心的出假报告,估价师成了被利用造假的工具。有执业良心的估价师要脱离机构,机构百般阻挠,现行的变更注册办法,剥夺了估价师选择估价机构的权利,机构不同意解除合同,不在变更注册表上盖章,就办不了变更注册,机构盖章估价师才能变更注册的规定与《劳动合同法》第三十七条相抵触。    
    7、建设部颁布的《注册房地产估价师管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》仅仅停留在纸面上,监督落实不力,无人承担责任,好多政府主管部门的对当地房地产估价市场管理的汇报就是掺水和瞎吹。  
    现在的房地产估价市场,资质、证书挂KAO成风、“客户定价法”和虚假报告盛行、市场竞争规则缺失、管理部门不作为,估价机构的业务取得和生存不是靠精准估价,而是靠能否迎合委托方的虚假评估要求,靠回扣多少,靠关系铁不铁,靠后台硬不硬。在这样的执业环境中,想致力于做一名堂堂正正、没有负罪感的专职估价师也就根本不可能,现实中不需要有执业良心的专职估价师,有执业良心的专职估价师唯一选择就是离开这一行业,难道这就是中国注册房地产估价师的最终归宿?!   
    强烈建议   
    1、从措施上严格落实从业人员是否为“专职估价师”,各种注册资格证号可以根据考试合格的考生的身份证号关联,一人的资格证只能专职注册在一个机构,有的人员手中有5、6个证,全部都是专职(实为不执业挣挂KAO费),岂不是笑话!对于开虚假证明的挂KAO估价师,实行有奖举报,查实后,追究开虚假证明政府有关人员的责任,并注销该假估价师的执业资格,从此不得再执业。   
    2、评估报告中必须有到场查勘的估价师与评估对象在一起的清晰的实景照片,达不到此要求的估价报告一律无效,主管部门拒收。政府主管部门要责成相关人员到人才服务中心调阅估价师人事档案、到劳动部门检查劳动关系是否接续,从而对当地各个机构内的估价师是否符合注册条件进行核实,对当地是否有挂KAO的假估价师负责,对负责核实的人员是否尽责实行责任追究。     
    3、严格规定房地产估价机构及机构内的估价师必须在管辖地县级主管部门网站上进行备案、公示,未经公示的估价机构出具的报告没有法律效力。公示内容包括:估价机构的名称、法人代表、资质等级及有效期限、评估范围、估价报告抽查记分情况、机构信用状况;机构中的专职房地产估价师姓名、注册证编号及注册有效期、估价师信用状况、估价报告抽查记分情况。公众有权对备案、公示的估价机构及机构内的估价师是否符合资质(资格)条件进行监督,对非法成立的估价机构、非法注册的估价师、非法出租资质的估价机构,任何公众均可向当地房管局、初审机关、终审机关、房地产估价师学会等管理部门举报,上述管理部门要公开举报邮箱、举报电话、受理人姓名,对被举报的非法机构进行核实与查处,并在其网站上公示处理结果。经过主管部门审查,并经上述程序备案公示的估价机构在其资质等级许可范围内出具的估价报告均具有法律效力,银行、拆迁办、法院、税务等部门严禁私自对上述估价机构再次认定或指定,防止这些部门以认定或指定的名义捞回扣。        
    4、从制度上保障估价师客观独立执业的权力,估价机构要为每一名专职估价师交纳执业风险职业保险,机构内一旦出现代签的虚假报告被查处,真正在机构内执业的专职估价师享有保险赔偿的权利。估价师与机构解除劳动关系,只需按照《劳动合同法》的规定,提前30日书面通知机构和注册管理部门即可,不需要得到机构的盖章同意。  
  5、加强报告质量监管,加大虚假报告打击力度。行业组织应当建立网络管理系统,该网络管理系统与资质注册系统关联。所有机构在出具报告的时候,凭企业登录密码在网上生成一个带有唯一的随机号码的致委托方函,致委托方函中设置盖章用的表格,每个印章有3-4个盖章的位置,随机指定估价机构公章、资质章、法人代表章、估价师印章位置,从而防止有的机构将提前盖好印章的纸张卖给异地挂KAO的个体户,随机号码和估价报告相对应,没有领取和注明随机号码或盖章位置不对的报告不具有法律效力,机构的资质如果过期或被吊销,系统自动取消该估价机构的出报告资格,不再产生随机号码和致委托方函。报告的持有人、监管部门可将随机号、估价结果数额、盖章位置排号通过登录网站或发短讯的方式向管理系统进行验证,如果盖章的报告上没有注明随机号码,或经验证随机号码、估价结果数额与报告不符,或不在指定的位置上盖章,报告的持有人、监管部门可以向出报告的估价机构索赔或罚款,索赔或罚款额为标准收费数额的10倍。在领取随机号码和致委托方函时,估价机构必须在网络上提交报告中的主要内容,例如项目名称、估价对象、价格定义、估价结果、报告编号、机构名称和估价师姓名与证号。行业组织定期根据随机号码对评估报告进行抽查,公示其审查结果,说明不符合规定的报告的错误之处,并对其出具报告的机构和估价师作出相应的处罚。评审专家组由行业协会组织,但要接受行业从业人员的监督。同时,对于所有不在保密期内或不存在保密的估价结果进行网络公示,接受社会和行业人员的查询与监督。对于不合规范要求的报告,按扣分细则扣分,扣分情况要计入机构、法人代表和签名出报告的估价师的信用档案内,法人代表扣分要加重,上一年度扣完一定分数后,下一年度估价机构和相关估价师暂停执业一年,并举办培训班学习。       
    6、严厉打击恶意压价的不正当竟争行为,在按随机号码抽查估价机构出具的报告的同时,审查其收费情况,要求机构提供对应报告的收费发票存根原件,发票存根原件要在名称上、时间上、收费数额上与估价报告对应。制定行业规则,对恶意低收费的机构,在资质延续、升降级、法人代表几年内不准申请成立新机构上、信用档案记分上体现,将这些害群之马清除出行业。  
    7、公开房地产估价机构、房地产估价师信用档案,便于公众查询。完善《房地产估价机构管理办法》将估价机构、估价师的信用档案记分情况与估价机构资质的申请、升级关联