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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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芜湖市房屋产权登记中一些具体规定

芜湖市房屋产权登记中一些具体规定
归结起来可以分为以下几类。
 
第一类,针对近来暴露出的开发商擅自改变房屋结构、设计用途等违法违规行为,以及部门间衔接产生的问题作出的规定。包括:
 1、建设工程应严格按照城市规划行政管理部门(以下简称规划部门)审批确定的面积、层数、设计用途等批准的内容进行建设,房地产权属登记部门(以下简称房管部门)应严格依据规划部门的审批要求进行权属登记。
 2、建设单位在向规划部门申请办理建设工程规划竣工验收时,应先行申请房管部门进行单体面积实测,注明房屋的设计用途(使用功能),并提交工作联系单。
 3、对于规划竣工验收中发现的超越审批面积、改变设计用途(使用功能)或改变建筑物的布局结构等违规建设情况,由规划、国土部门给予处罚,房管部门依据规划、国土部门处理结果进行产权登记。
 
第二类,对小区里公建配套设施及公共物业的权属作出规定。包括:
1、居住区内的小学、初中、菜场和社区用房,产权归政府所有,由所在区政府申请办理权属登记。
2、居住区内的完中、高中,产权归政府所有,由市教育行政主管部门申请办理权属登记。
3、居住区内的物业管理用房、自行车库、公厕、垃圾处理站是小区的公建配套设施,计入售房成本,属全体业主所有,房管部门只登记不发证。
4、居住区内的幼儿园、会所等配套经营性用房,由开发企业申请办理权属登记。
5、居住区内的地上、地下公共汽车泊位(不少于规定的配建指标)属小区全体业主所有,应有偿使用,其收入纳入物业管理经费;规划配建指标以外的独立专用的封闭汽车库,建设成本不得纳入售房成本,符合登记发证条件的,小区内业主可以买卖,并申请办理权属登记。
 
第三类,针对酒店、办公用房及商场的产权登记作出了明确,部分内容涉及我市擅自改变用途的项目。
1、酒店不得拆零办理权属登记。
2、专业市场、专营商场原则上不得拆零分割办理权属登记,若需分割办理权属登记则要依据《国有土地使用权出让合同》中的约定。主次道路的配套性商场原则上不得分割拆零办理权属登记,确需拆零办理登记的,在单门沿街面宽不少于10米的前提下,经规划、房管部门共同认定后方可办理。
3、办公用房不得以个人名义申请办理权属登记,必须以市工商行政管理部门登记注册的各类经营实体名义申请方可办理,且不得以住宅名义办理按揭贷款或提取住房公积金,不得享受居民生活用水、用电、用气价格。
4、酒店、商场、办公用房的地下汽车库只能整体登记发证,不得空间拆零分割申请办理权属登记。
 
第四类,严格房屋设计用途的认定,其内容涉及我市某些商业性质擅自改为民用出售的项目。
1、对新建房屋,应严格按照规划部门批准的规划许可证以及经规划部门盖章认可的设计施工图纸认定。图纸审查单位应严格按照规划部门审批的建设方案及建筑平、立、剖面施工图纸审查。
2、对以往建造的房屋,规划许可证、建房执照等对规划用途已明确的,以规划用途认定。规划用途不明确的,由规划、国土、房管部门共同认定。
3、对房改房的设计用途认定,不论其原设计用途是否为住宅,或上市后的使用现状,一律认定为住宅。
4、酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公等建设项目,其规划设计用途按《国有土地使用权出让合同》中的约定以及土地出让时的规划技术标准核准的规划设计用途认定。
 
第五类,对建筑物架空层、标准层和屋顶层等面积计算和登记问题作出明确。其对针对建筑物层高的规定,将使我市某些购买了超挑高房屋的业主进退两难。
1、架空层:架空层只能用做停车、公共开敞空间功能使用。层高2.2米以下的不计算面积,不予登记发证。层高2.2米以上规划审批时作为公共开敞空间的不计算面积,不予登记发证。层高2.2米以上用做停车的,计算建筑面积,予以登记发证。审批为2.2米以下但建设中违规加高的,不予登记发证。
2、标准层:当住宅建筑标准层层高大于4.3米(2.8+1.5)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于7.1米(2.8×2+1.5)时,按3倍计算,以此类推。
   当办公建筑标准层层高大于4.8米(3.3+1.5)时(除门厅外),不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米(3.3×2+1.5)时,按3倍计算,以此类推。
   当普通商业建筑标准层层高大于5.4米(3.9+1.5)时(除门厅外),不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米(3.3×2+1.5)时,按3倍计算,以此类推。
3、屋顶层:坡屋顶住宅建筑的顶层,当屋脊线距顶层室内地面高度超过4.9米,不论层内是否有隔层,建筑面积的计算按该层地面面积的2倍计算。跃层不得单独发证。
 
第六类,关于拆迁安置房的登记问题。
1、房管部门在办理拆迁安置房登记时,必须在房地产权证备注栏中注记拆迁安置房优惠价格购买面积、优惠单价以及“拆迁安置房”字样。
2、拆迁安置房必须在使用1年后(以产权登记时间为准)方能上市交易。上市交易时,产权人必须先行缴纳《房地产权证》中注记的需要补交的费用(即优惠总金额)。需要补交的优惠总金额=享受拆迁安置房优惠价格购买面积×优惠单价×(1+产权登记时人民银行公布的一年期存款基准利率×安置房持有年限)。
对拆迁安置房中的实行部分承租的被拆迁人需补足交纳承租部分产权的资金后,方可按上述规定办理上市交易手续。
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