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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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关于期房抵押的法律思考

 期房的抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押不同于一般的现房抵押,而是抵押人以即将获得所有权的房产作抵押以分期付款形式偿付抵押权人对该期房发放的贷款及利息。期房抵押具有融资性质,购房人以期房抵押进行贷款,使销售人的开发资金和预收资金得以融通,可以形成资金的良性循环,是一种新型的信贷关系。期房抵押可以很好地缓解房地产市场资金紧张的状况,使得购房人可用较少的资金购得房产,银行也愿意在有保险的条件下提供住房贷款,有利于更好地促进我国的住房制度改革,具有积极的社会经济意义。

    一、期房抵押法律关系辨析

    期房抵押的法律关系是购房人、售房人与银行约定,购房人将其已预付部分购房款的房产设定抵押,作为购房人按期清偿银行贷款的担保而使抵押人与抵押权人之间依法产生的权利义务关系,它包括主体、客体、内容三个方面。

    1、期房抵押的主体是银行、购房人、出售商品房的开发商,他们是期房抵押的当事人。

    2、期房抵押的客体是当事人权利义务共同指向抵押的标的物——期房。此处的期房指的是购房人已与商品房开发商签订《商品房销售合同》,取得部分权益的期房。

    3、期房抵押的内容,即抵押人与抵押权人所享受的权利、所应承担的义务。抵押人(购房人)有按照合同规定履行债务的义务。抵押人在合同规定的债务履行期间没有履行债务的,抵押权人(银行)在债务人不履行债务情况下可以要求对抵押的商品房通过变卖、拍卖、折价等形式,以享有优先受偿的权利。

    二、期房抵押法律特征的个性分析

    我国《担保法》规定,抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有,而将该财产作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权按法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权从性质上看是一种物权,是对物的直接支配权,抵押权人可以不依赖物之所有人的意志自行实现对物的处分,通过折价、变卖。拍卖而使自己获得优先受偿;从功能上看,由于它是一种担保物权,以担保主债权的实现或主债务的履行为目的,而并不在于对物的使用价值的运用,故此对主债权有密切的依赖;从追求的价值形态上看,抵押权为价值权,抵押权对债的担保是通过对抵押物进行处分获得交换价值而实现的,而不得使抵押物直接归属于抵押权人所有;从担保的标的物占有状态来看,抵押权在担保债权期间,标的物不转移占有,这是抵押权区别于其他担保物权的最重要标志。

    房地产抵押则是抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。期房抵押属于房地产抵押的一种,除了具备房地产抵押的一般法律特征外,还有其独特的法律特征,表现在:

    1、设定抵押时,抵押标的物尚未形成。

    期房抵押中的标的物是在设定抵押时尚未建成,并不能实际交付预购人使用的房屋。购房人是抵押人,须与房地产开发商签订商品房销售合同,并按合同规定支付了一定比例的购房款。传统民法理论一般认为,抵押的标的物应该是现实存在的特定物,抵押人以未来的财产作抵押的,抵押合同无效。那么,期房属于尚未建成的建筑物,其是否可以作为抵押的标的物呢?这个问题在实践中大量存在。我国一些省市制定的地方性法规中都做出了允许期房抵押的规定,建设部1997年公布的《城市房地产抵押管理办法》对此也做出了肯定规定。我国《担保法》虽没有明确规定,但在所列举的不得抵押的财产中,并没有禁止期房的抵押,这表明我国现行法律是允许以期房设押的。

    2、期房抵押的实质是一种期待权的抵押。

    期房由于其费用高和不能马上交付使用等特点,使得付款方式一般是分期进行的,因而当预购人设定抵押时,尚未完全付清房款。这一特点决定了若不能按期归还银行贷款时银行抵押权实现的范围,也表明抵押人对于作为抵押标的房屋享有的不是所有权,而是一种所有权的期待权。

    所谓期待权是“为权利取得的必要条件和某部分虽已实现,但未全部实现之暂时的权利状态”。期待权“自消极意义而言取得权利之过程尚未完成,权利尚未发生。自积极意义而言权利之取得,虽未完成,但已进入完成之过程,当事人已有所期待。”期房设定抵押之时,抵押人对其预购商品房还不能享有所有权,只能是一种对未来可以取得房屋的期待权,因而期房抵押的实质也就是期待权的抵押。

    3、用于抵押的期房有一定的风险。

    由于房地产市场资金紧张,期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定,而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中,房地产商延期竣工。迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜,这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房,有可能存在导致抵押物灭失的风险。

    三、期房抵押权的实现

    抵押权实现的前提条件是财产抵押所担保的主债务履行期限业已届满,债务人未履行其债务,抵押权人未受清偿。如果债务人在主债务履行期限届满前已经履行了其债务,债权人的债务以获实现,则不产生抵押权实现的问题,因为抵押随着主债务的履行而消灭了。在期房抵押权的实现中,以下问题需要探讨:

    1、抵押期限问题。

    抵押期限,实际是指抵押权自取得之日至灭失之日的时间区间。故此,把握抵押权限的起至是理解抵押权限的关键所在。我国《担保法》规定,抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的抵押权也消灭。因此,抵押权必须依赖于债权的存在而存在,并以债权的实际存续期为自己的存续期。

    在现实经济生活中,抵押当事人一般都要在抵押合同中约定债务人应履行债务的期限,这是很必要的。一是当抵押合同签订并办理登记后,随着债权债务的实际发生,债权人便取得了抵押权;二是在这个期限内,若债务人未按约履行债务,抵押权人即可自这个期限最后一日请求实现抵押权。在这个期限,抵押权人处于实现抵押权的“期待”阶段,尽管这种抵押权实现的期待是抵押权人并不希望的,却对抵押人产生强烈的制约作用,也给债务的实现打下了良好的基础。

    总之,抵押期限就是指其对应债务的实际存续期限,一般情况下,为使抵押活动能够正常开展,宜在抵押合同中约定债务人应履行债务的期限。

    2、抵押权实现的形式。

    期房抵押权的实现是指抵押权人在其债权己届清偿而未获清偿时,有权依法以折价或拍卖、变卖等方式处分抵押的期房,从而得到优先受偿的法律行为。

    我国《城市房地产管理法》第46条规定:“债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”由此可见房地产抵押权的实现方式主要是拍卖。虽然该法未对期房抵押权实现的具体方式做出明确规定,但笔者认为期房抵押权实现的主要方式也应为拍卖。这是因为房地产价值巨大,而拍卖作为一种公开的竞卖活动,由自愿出最高价者购买,比抵押物变卖或折价等方式更能切实保护抵押人的合法权益,同时也能最大限度地实现抵押权人的抵押权,所以首先要考虑拍卖的方式,只有在拍卖不成的情况下,才考虑变卖或折价等方式。

    我国《担保法》第40条规定:“设立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。这条规定学理上称为“禁止流押”,禁止抵押合同当事人约定债务清偿期届满抵押标的物即转移给抵押权人这一制度,是为了保护债务人利益而设。因为债务人负担债务,在有些情况下是因一时经济窘迫,以价值较高的抵押物担保债权额较小的债务,若允许抵押权人在其债权未受清偿时可以直接取得抵押物的所有权,则债务人将蒙受不必要的损失。在期房抵押合同中,当事人也不得约定这样的条款。当然,在实现抵押过程中,若以拍卖、变卖等方式均不能卖出的情况下,抵押人也可与抵押权人订立合同,协议将抵押的期房折价以清偿债务。

    四、办理期房抵押的几个应注意问题

    1、抵押人是期房的预购人。

    期房抵押中,抵押人只能是预购人,不能是预售房屋的开发商。在实际生活中,由于房地产开发所需资金巨大,开发商为获得开发资金将其所得的土地使用权连同在建工程作为标的抵押给银行向银行贷款,必须明确该法律行为是“在建工程抵押”,也就是在房屋尚未出售的情况下所设定的抵押,而不是期房的抵押,对已经预售的商品房,开发商不能再设定抵押。因为,如果允许房地产开发商将已经预售的房屋再用于抵押,势必会引起预购人购买权与开发商抵押权相冲突的状态,使后发生的抵押权妨碍了在先购买权的实现。根据物权法的理论,后发生的物权不能妨碍先发生的物权,故后发生的抵押权不能成立,这就是房地产开发商不能在其期房上再设定抵押的原因所在。

    2、须签订有效的商品房预售合同。

    由于期房抵押合同是对主合同起担保作用的从合同,因而其必须以主合同的有效为前提,这个主合同即是商品房预售合同。商品房预售合同的有效须包括:一方面预购人与预售人签订了期房合同,并按合同约定支付了一定比例的购房款;另一方面开发商的预售行为必须是符合法律规定的。我国《城市房地产管理法》第44条规定:“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”

    3、期房抵押必须办理抵押登记。

    期房抵押属于房地产抵押范畴。根据我国房地产管理法和担保法的有关规定,房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。物权的产生应遵循公示的原则,物权公示的方式有交付和登记两种。期房抵押由于并不转移抵押物的占有,因此不能由交付方式为公示,而只能采取登记形式。抵押登记是抵押权获得公信力的必要途径,它对充分发挥抵押的担保功能,维护交易安全,保护第三人利益,具有非常重要的意义。期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押,由于其抵押物的特殊性,登记机关应当在合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。