栏目导航
戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
芜湖企业法律顾问网  
联系人:戈运龙律师
移动电话:13966013630
电话:0553-3801970 
传真:0553-7511108 
E-mail:gyl518@sina.com 
地址:安徽省芜湖市中山北路汇金广场B
座15楼1509室

《物权法》对物业管理行业的影响分析

 

《物权法》对物业管理行业的影响分析
【作者】李春云 【来源】《中国物业管理》

笔者前段时间参与了一个《物权法对物业管理的影响》的调研,调查了广州市多家物业管理公司及其管理楼盘的业主和政府主管部门及科研人员对《物权法》的看法,深刻感受到《物权法》的实施对物业管理行业带来的巨大影响。笔者现根据调研成果和自己的专业认识,分析《物权法》对物业管理行业内各主体的影响。
对业主的影响
1. 业主维权意识将迅速提高,有可能出现业主维权高潮。
《物权法》中诸如住宅建设用地使用权期满如何续期,小区车位、车库如何确定归属,选聘、解聘物业管理企业相关规定等,可以说是对物业管理“游戏规则”的重新制定。在这种情况下,业主的维权意识将迅速提高,很有可能出现一个业主维权高潮。
2. 业主委员会地位确定,公共决策将更加困难。
《物权法》明确了业主大会、业主委员会的法律地位,并对业主大会的决策机制进行了调整。这种调整在一定程度上保护了弱势者的利益,使立法充满了人文关怀,但也带来了相应的问题,由于业主参与表决的比例要求更加严格,大大提高了业主大会在物业管理事务中进行决策的难度。
3. 业主的权利义务得以明确,业主的义务意识将得到提高。
《物权法》第八十八条处理相邻关系的基本原则;第九十条有关相邻关系人相互提供用水便利的义务;第九十三条相邻不动产人不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的规定;第九十四条相邻方有权禁止排放污染物、废物、噪声等有害物质的规定;第九十五条有关不动产权利人铺设管线、安装设备不得影响相邻人的规定;第九
十六条对不动产造成损害进行补偿的规定;第九十七条对不动产权利人的界定等规定有利于约束业主违反业主公约的行为,提高其作为业主的“义务”意识。
4. 业主参与意识加强,促进业主委员会大量成立。
《物权法》赋予了业主大会诉讼主体的资格,业主将逐步认识到参与业主大会对保护自身利益的重要性,认识到建立业主委员会来决策小区公共事务的重要性。目前,我国70%以上的住宅小区没有成立业主委员会,即便在物业管理水平较先进的广州,成立业主委员会的小区也不到40%,《物权法》的实施将促进各地大量成立业主委员会。
对物业管理公司的影响
1. 确定相关权利,减轻物业管理企业的责任。
《物权法》明确了应该由受侵害的业主来起诉侵犯他人权益的业主,以维护自身的权益,而不是物业管理企业。这一规定在一定程度上减轻了物业管理企业的责任。《物权法》第七十、七十一、七十三、七十四、七十六、八十五条等有关物业管理的规定在很大程度上确定了各方的权责,可以有效避免业主发生什么事情都找物业管理公司解决的情况,这将为物业管理公司减负。
2. 生存压力增大,服务水平将被迫提高。
《物权法》实施后,由于业主消费意识和维权意识将得到很大提高,物业管理企业要想赢得项目的管理权,就必须在服务水平上下足功夫,不断提高自己的服务水平,以获得业主的认可。因此,《物权法》实施后,许多物业管理企业迫于生存压力,将被迫努力提高服务质量。
3. 企业定位将发生变化。
根据《物权法》的规定,物业管理公司的角色必须从小区“管理者”转变为“服务者”。如万科已经在几个月前将全国20个城市的所有“物业管理有限公司”统一更名为“物业服务有限公司”,率先依据《物权法》规定重新定位。
对行业管理的影响
1. 主管部门需尽快转变管理意识,强化指导协调功能。
《物权法》正式实施后,政府相关部门首先应根据《物权法》的精神,完善相关的规定,加强对行业的指导协调,依法行政。应当通过设定相应的规则,由当事人自行调解或通过司法途径调解相互间的民事行为。凡对不产生外部影响,不涉及公共利益的民事事务,不设置行政管理权;凡民事主体可以自由协商处理的事务,不设定行政规制;凡能够通过依法追究民事责任解决的行为,不设定行政处罚;对违反行政管理规定,又同时构成民事违约或侵权的行为,则坚持赔偿优先的原则,尽量减少行政规制。其次政府行政部门应充分发挥指导和协调作用,鼓励和引导专业公司有序进入物业管理市场;引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础,按质论价,充分协商,营造公平合理的市场环境;按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用,及时解决业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。
2. 促进行业协会的建立和发展。
《物权法》实施后,业主与物业管理企业、物业管理企业之间的矛盾调解,业主与物业管理人员的培训,行业服务规范的建立,业主委员会的工作指导,物权法和相关法规的宣传培训等工作都急需一个行业组织来完成。这将极大的促进各地物业管理协会的成立和发展。如广州市物业管理协会就成立了业委会专业委员会,专门指导广州小区业委会的成立和做好业委会与业主、物业管理公司三方的沟通工作;广州市还成立了广州市业委会指导中心,担负着指导业主召开业主大会、建立业主委员会、增强业主的物业管理法制意识、培训提高业委会成员素质和管理水平、调解业委会与物业管理公司的矛盾以及为业委会提供法律咨询服务等职能。
对行业发展的影响
1. 市场竞争进一步加剧,行业整体服务水平将提高。
《物权法》第八十四条规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业管理机构或者其他管理人管理。《物权法》的这一规定客观上推进了物业管理的市场化进程,加剧了物业管理行业市场竞争的广度和深度。许多服务水平低、服务意识差、管理不到位的物业管理公司将在激烈的市场竞争中淘汰出局,业主自治和职业经理管理小区的模式将逐步出现。随着这些服务质量较差的物业管理企业的出局,中国物业管理行业的整体服务水平将随之提升。
2. 大大加快物业管理市场化进程。
《物权法》实施后,业主在物业管理活动中的话语权将大大增强,如物业管理企业的选聘、解聘,物业服务质量、标准、价格的评估、确定等,业主都将施加更大的影响。而且《物权法》实施后,随着小区业委会的逐步建立和规范运做,他们行使自由选择物业管理公司的难度将大大降低。可以预见,随着许多小区业委会的成立,目前中国大量尚处于前期物业管理阶段的小区或尚未成立业委会的小区将迎来一个更换物业管理公司的高潮,这将大大促进中国物业管理的市场化进程。
作者系广州城市职业学院物业管理教研室主任