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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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物权法解读之相邻关系

 

中国有句俗话“远亲不如近邻”,可见邻里关系的重要性,这种相邻关系的范围非常广泛,来自日常生活的方方面面,因此相邻权纠纷在现实生活中也经常发生,而如何正确处理这些关系,轻则是吵闹拌嘴皮,重则是人命关天。
一位老客户刘女士(化名)打电话给我说非要见我,一见到我就喘着口气说:“我现在遇到一个很麻烦的事,希望你能帮帮我,实在不行上法院也行。”我给她倒了怀水,跟她说您先歇会,别着急慢慢说。刘女士歇了会跟我们说她和她爱人是从日本回国的,想回国来养老,于是今年在某项目买了一套精装修的三居室,入住不久后就发现用洗衣机洗衣服时水排不下去,浸得满地都是,于是刘女士找来物业,物业来看,说是洗衣机位的排水管堵了,然后用了各种办法疏通都不管用,最后物业说有可能是装修时有水泥灌到排水管里去了,只能从楼下的装修口打通。于是刘女士当即叮嘱物业尽快疏通,物业当时也答应了。随后刘女士又去了趟日本,12月份返回家中以为水管疏通好了,结果一洗衣服还是水漫金山,又赶紧找到物业,物业回答是他们已经去找过楼下的业主杨先生(化名)了,杨先生起初是根本不同意物业进屋去疏通,后来物业又做杨先生的工作,杨先生提出来要疏通可以,但必须给其交保证金,而且还不少,因物业没办法拿出这笔保证金,所以事情一直就僵在这了。刘女士一听急了,说两个多月事情还没解决,我这一回来就要洗衣服,我怎么办?任由水去泡吗?我这泡坏了或是下面泡坏了谁来负责?物业又一次找杨先生,这回杨先生没有再坚持要保证金了,但是提出来要和物业签协议,而且要注明如有损坏必须由物业来恢复原状,而且还得视他有时间在家同意物业进屋时才能施工,如果物业不同意他就不配合,物业只好答应了他的要求。在刘女士的催促下,物业去找了杨先生,杨先生都以各种理由回绝了,一会说是有客人,一会说是要出差了,一会又说刚回来要休息,总之就是没时间配合。但刘女士几乎每天都看到杨先生家有人在家,可物业表示杨先生不配合他们也没办法,又不能强行进屋,于是这边就只能跟刘女士搪塞着。刘女士也急得上火了,这大冷的天,看着有洗衣机还不能用,最让她着急的是当时她爱人就不同意回国来,说国内环境不好,是她坚持要回来的,房子也是她坚持要买的,当时她没想到这么多,以为这是北京没什么大不了的事,结果没想到这新房住了没几天就让她这么窝心,又着急,难道杨先生一直不配合她就永远没办法洗衣服了?她实在不和知道该怎么办了,于是就想到了来找我。
在社会经济飞速发展的今天,人们对生活质量要求日益提高,同时对自身权益也日益关注,而都市的钢筋水泥同时也隔断了“亲帮亲,邻帮邻”的传统,近年来,相邻关系矛盾出现越来越多,而且也呈多样化,甚至邻里反目,闹上法庭的也比比皆是。
所谓相邻关系是指两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有使用人,在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时,相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系在实际生活中大量、经常地发生,且种类繁多,如相邻土地使用、通行关系,相邻用水、排水关系,相邻通风、采光关系等等。
相邻权是基于法律规定而派生的享有在他人不动产上的权利。《民法通则》第八十三条规定:“不动产相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等各方面的相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”民法通过扩张或限制不动产所有权与使用权的方法来调整相邻关系,目的在于使相邻各方彼此为对方行使不动产所有权或使用权时给予必要的方便,以谋取相邻各方利益的需要,从而充分发挥不动产的社会经济效益,民法相邻权制度的意义集中表现于此。
相邻关系是法律直接规定的,而不是当事人约定的。相邻关系产生的基础是存在属于不同的主体的不动产,且不动产在地理位置上相互毗邻。这里的毗邻既包括不同主体不动产的相互“毗连”,又包括不同主体的不动产的相互“邻近”,比如上流水域和下流水域之间,即使不毗连但也形成相邻关系。
根据民法的立法精神,遵循“有利生产、方便生活的原则”,处理此类纠纷,既要依法办事,又要符合情理,还要有利于团结互助。在处理相邻关系纠纷时,依法应给予对方便利的必须给予便利,以体现团结互助精神。中国自古有远亲不如近邻之说,相邻各方应遵循“予人方便自己方便”的古训,建立睦邻友好的关系。发生矛盾时,要互谅互让,妥善解决。
在新的物权法中,相邻关系规定受到了关注,把一些典型的问题在民法通则的基础上加以细化,规定得更加详细,也更有可操作性,准确把握了司法实践中的争议点,有利于解决常见的涉及相邻关系的民事纠纷。如第八十六条规定:不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。第九十二条规定:不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。但对发出噪声或排放油烟没有超过环保标准这样的“合理扰民”的现象并没有作出明确规定。
   像杨先生这种一味强调自家的利益而置他人利益于不顾的行为,不仅会受到舆论的谴责,也是法律所不容许的。建议刘女士多和物业沟通,也可以和物业一起去找杨先生进一步地沟通,希望能通过和平的手段取得杨先生的配合,如果杨先生仍一意孤行,刘女士可以通过法律的手段来维护自己的权益,可以向法院起诉物业要求物业履行义务,也可以直接起诉杨先生要求杨先生履行相邻义务,配合物业疏通管道。