栏目导航
戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
芜湖企业法律顾问网  
联系人:戈运龙律师
移动电话:13966013630
电话:0553-3801970 
传真:0553-7511108 
E-mail:gyl518@sina.com 
地址:安徽省芜湖市中山北路汇金广场B
座15楼1509室

最高院公报案例:业主委员会诉讼主体资格的确认

摘要:本判例的一个重要参考价值就是确定了业主委员会可以自己的名义主张物权请求权,即认可了业主委员会在物权确认之诉中的诉讼主体资格。

[法客帝国(Empirelawyers)出品]

【判例名称】徐州西苑艺君花园(一期)业主委员会诉被告徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案

 

【判例来源】《最高人民法院公报》2014年第6期

 

【一审法院】徐州市泉山区人民法

 

【裁判摘要】业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。

 

物业管理用房依规划定点建造,为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

 

【简要案情】中川公司是西苑艺君花园(一期)小区的开发企业。中川公司将规划内物业管理用房向外出租作为幼儿园经营使用。艺君业委会起诉至法院,请求确认定点规划内物业管理用房归全体业主所有。

 

【判决观点】生效判决认为:艺君业委会为对西苑艺君花园进行管理,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,以特定代表人对外代表团体,是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。艺君业委会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义,向中川公司主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理,满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必须的场所,其分割、转移、调整或重新配置,须经过业主大会决议。艺君业委会请求确认规划定点图记载的物业管理用房归全体业主共有,予以支持。判决:确认规划定点图记载的物业管理用房归徐州西苑艺君花园(一期)全体业主共同所有。

 

【小甘看法】

 

本判例的一个重要参考价值就是确定了业主委员会可以自己的名义主张物权请求权,即认可了业主委员会在物权确认之诉中的诉讼主体资格。

 

能够成为一般民事诉讼当事人,即原告或被告所必要的诉讼法上的能力,被称为当事人能力。为了解决和调整私人之间的纠纷,诉讼给予什么样的实在的当事人能力,是由如何达到诉讼的合理效果的诉讼法独有的观点决定的,所以未必与民法上的权利能力规定步调完全一致[注1]。台湾学者将当事人能力区分为实质当事人能力和形式当事人能力,有实体法上权利能力者,为实质当事人能力,无实体法上的权利能力,而有当事人能力的,为形式当事人能力。形式当事人能力主要是因为事实上一些团体,虽然没有取得法人资格,而以团体名义与他人为法律行为,如果不认为其在诉讼法上具有当事人能力,实际上极为不便利,故承认非法人的团体具有当事人能力[注2]

 

正因如此,我国民事诉讼法第四十八条也规定,当事人包括公民、法人和其他组织。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条进一步将将“其他组织”界定为:合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。那么业主委员会是否具有民事权利能力,进而具有当事人能力呢?根据我国物权法第七十五条、第七十六的规定,业主可以设立业主大会,共同选举业主委员会。物业管理条例第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构。通过上述条款可知,业主委员会作为业主大会的执行机构,按照业主大会的决定履行管理职责,自身并无独立的意思表示,因而不具有独立的民事主体资格。

 

但是司法实践中,法院早就已经赋予业主委员会诉讼主体资格。最高人民法院于2003年作出的《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》([2002]民立他字第46号)指出,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。

 

2005年最高人民法院作出《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》([2005]民立他字第8号)指出,根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了业主委员会请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持。

 

通过上述批复以及司法解释可以看出,最高人民法院已经明确将业主委员会界定为“其他组织”,业主委员会根据业主大会的授权对外代表进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担,具备民事诉讼主体资格。当然,业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益,只有涉及全体业主共同利益事项时才能具备诉的利益,否则也不能任意赋予其当事人能力。本判例中,业主委员会就是代表全体业主请求确认物业管理用房归全体业主共有。

 

就本判例还要说的是,本判例确认了物业管理用房为业主共有这一规则,主要理由就是物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理,满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适所必须的场所。


注释:
 

[注1]参见[日]兼子一、竹下守夫著,白绿铉译:《民事诉讼法》,法律出版社1995年版,第31页。

[注2]参见[台]杨建华著原著,郑杰夫增订:《民事诉讼法要论》,北京大学出版社2013年版,第50-53页。