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抵押人转让抵押物(未通知抵押权人)的协议是否有效?

裁判摘要:物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件,使其转让行为符合法律规定。此外,《担保法司法解释》第67条和《物权法》第191条也规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。

 

案情简介:2005年新万基公司与索特公司签订《联合开发协议》【根据其内容分析,该协议实为土地使用权转让协议】约定索特公司以设定有抵押权的土地使用权参与联合开发,索特公司承诺,本项目所涉及的土地已办理的抵押手续应在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续。但是,索特公司并未通知抵押权人上述事项。

 

裁判原文节选【案号:最高院 (2008)民一终字第122号】:关于《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。根据《担保法》第四十九条的规定,抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人,否则转让行为无效;《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定,未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的,如受让方代为清偿债务消灭抵押权的,转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡,既充分保障抵押权不受侵害,又不过分妨碍财产的自由流转,充分发挥物的效益。本案双方当事人在《联合开发协议》中约定由索特公司在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续,即以约定的方式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了索特公司;该约定既保障了抵押权人的利益,也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益,与《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖,不违反法律规定。从合同法的角度看,转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任,其主动告知转让土地上的权利负担,并承诺由其在不影响开发进度的前提下先行解除抵押,该承诺构成合同中的负担行为,即承担义务的行为,符合意思自治和合同自由原则,且确保了抵押权人的利益不受侵害,与《担保法》、《物权法》和《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。因此,应当确认该《联合开发协议》及《补充协议》有效,双方应按照合同诚信履行,索特公司有义务根据双方商定的开发进度清偿银行债务,从而解除该转让土地上的抵押权负担。

 

  其次,根据《物权法》第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为,是一种债权形成行为,并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定,其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件,使其转让行为符合法律规定。本案即属此种情形。

 

综上,双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定,应为有效合同。一审判决对此问题的认定适用法律不当,应予纠正。

 

 

 

评析:本判决书写得非常精彩:本判决关于《联合开发协议》是否有效问题,先是分析《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条的立法目的(目的是将之作为三段论的大前提),之后分析本案的案情,认为索特公司所做的“本项目所涉及的土地已办理的抵押手续应在不影响开发进度的前提下办理解除抵押的相关手续”承诺既保障了抵押权人的利益,也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益,与《担保法》、《物权法》以及《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖,不违反法律规定(作为三段论的小前提)。进而得出结论,即《联合开发协议》有效。上述分析是通过从立法目的的角度分析涉案《联合开发协议》是否违反了法律的效力性强制性规定(分析的结果是不违反法律的效力性强制性规定),而得出《联合开发协议》有效的结论。

随后,该判决又从物权行为与债权行为的角度进行分析,物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。其实,《合同法解释三》

第三条第一款已经明确规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”