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谈谈房屋租赁合同案件的管辖|租房时的那些法律事儿

 容导引:民诉法解释施行后,房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖,不动产所在地即租赁房屋所在地成为确定管辖法院的依据。不动产纠纷案件适用专属管辖,当事人在房屋租赁合同中约定房屋所在地法院以外的法院作为管辖法院的条款无效。

一、样本案例

房屋租赁纠纷在普通民事案件中比较多见。就这类纠纷而言,当事人提起管辖权异议的,审判实践之中时常遇到。从管辖权法律适用问题入手,笔者选择了四件具有代表性的案例作为分析样本。

案例1:

2013年12月 ,原告甲公司将被告乙公司诉至北京市D区人民法院,主张双方的房屋租赁合同已于同年 10月31日 租期届满,被告拒不腾退房屋,请求法院判令被告腾退房屋以及支付逾期腾退房屋的违约金。涉案房屋位于北京市 C区,原告的注册地及办事机构所在地位于北京市 D区,被告的注册地及办事机构所在地位于北京市 T区。被告在法定答辩期内提出管辖权异议,主张被告的住所地位于北京市 T区,申请法院将案件移送 T区人民法院审理。

D区法院经过审查后认为,本案为房屋租赁合同纠纷,原告(甲方)与被告(乙方)签订的房屋租赁合同中约定:“ 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决。协商不成时,可向甲方所在地人民法院起诉”。原告的住所地位于D区,D区法院依法对该案有管辖权。被告对管辖权提出的异议不成立。遂依据民事诉讼法第34条,裁定驳回被告的管辖权异议。后被告提起上诉,二审维持原裁定。

案例2:

2015年10月 ,原告杨某以房屋租赁合同为由将被告丁公司诉至北京市D区法院,主张被告不按合同约定支付租金,请求法院判令解除合同、被告支付拖欠的租金并交回房屋。涉案房屋位于北京市 S区,原告住所地位于北京市 C区,被告的注册地及办事机构所在地位于北京市 D区。

D区法院经过审查后认为,原告与被告之间的纠纷系因被告租赁原告位于北京市S区房屋所致,按民事诉讼法及相关司法解释,应由不动产所在地法院专属管辖,本院对此案无管辖权。故本案应当由北京市 S区法院管辖。遂依照民事诉讼法第33、36条以及民事诉讼法司法解释第28条 ,裁定依职权将该案移送北京市S区人民法院受理。

案例3:

2015年5月,原告丁公司以房屋租赁合同为由将被告庚公司诉至北京市D区人民法院,主张双方签订的房屋租赁合同已于2014年12月31日租期届满,原告已经将房屋交被告收回,但被告至今未将原告交付的房屋租赁押金退还,请求法院判令被告退还原告租金及利息损失。涉案房屋位于北京市D区,原告的注册地及办事机构所在地位于北京市X区,被告的注册地及办事机构所在地位于北京市C区。被告在法定答辩期内提出管辖权异议,主张被告的住所地位于北京市C区,申请法院将案件移送C区人民法院审理。

D区法院经过审查后认为,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖。房屋租赁合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。涉案的租赁房屋位于北京市D区, D区法院依法对该案享有管辖权,被告对管辖权的异议不成立。遂依据民事诉讼法第33条以及民事诉讼法司法解释第28条,于2015年5月裁定驳回被告的管辖权异议。原、被告对裁定均表示服从,未提起上诉。

案例4:

2015年5月,原告己公司以房屋租赁合同为由将被告庚公司诉至北京市D区人民法院,主张双方签订的房屋租赁协议已于2014年6月30日租期届满,之后未能达成新的租赁协议,被告至今非法占有租赁房屋。原告诉请判令被告腾退房屋、支付逾期腾退房屋的占用费。涉案房屋位于北京市D区,原告的注册地及办事机构所在地位于北京市X区,被告的注册地及办事机构所在地位于北京市D区。被告在法定答辩期内提出了管辖权异议,主张涉案的租赁房屋位于北京市D区,双方合同约定不得在房屋所在地法院起诉,故申请一审法院将该案移送至北京市X区法院审理。

D区法院经过审查后认为,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖。房屋租赁合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。本案涉案的租赁房屋位于北京市D区, D区法院依法对该案享有管辖权,被告对本案管辖权提出的异议不成立。遂于2015年6月裁定驳回被告的管辖权提异议。被告不服一审裁定提起上诉,认为:房屋租赁合同纠纷属于合同纠纷,不应适用不动产所在地法院专属管辖,合同当事人对管辖法院可以意思自治,北京市C区法院是原告公司的住所地,本案应由C区法院管辖。

二审法院经审查后认为,该案属于因房屋租赁合同纠纷提起的诉讼。民事诉讼法第33条规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。”民事诉讼法司法解释第28条规定:“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。”本案中房屋租赁标的物位于北京市D区。据此,北京市D区法院有管辖权。租赁协议第19条约定:“本合同执行中如发生争议,首先双方应协商解决,协商不成,任何一方均不在租赁物所在地人民法院起诉”,因该协议管辖条款对管辖法院的约定不明确,且违反专属管辖的规定,故应认定无效。被告关于房屋租赁合同纠纷属于合同纠纷,不应适用不动产所在地法院专属管辖的上诉主张,没有法律依据,不予支持。故此,被告关于本案应由北京市X区法院管辖的上诉理由不成立,其上诉请求应予驳回。遂裁定驳回上诉,维持原裁定。

二、确定管辖法院的依据

民事诉讼管辖是民事纠纷进入司法诉讼程序后首先需要明确的一个问题,一般来讲,确定案件的管辖法院,应遵守级别管辖、地域管辖、约定管辖、专属管辖、移送管辖、指定管辖的规则制约。

第一是级别管辖。级别管辖是指各级法院之间在受理第一审民商事案件、知产案件及其他案件的职权范围和具体分工。我国实行的四级两审终审制——知产法院等专门法院不在本文讨论范围之内。级别管辖确定的是四级法院之间受理一审案件的分工和范围,分工的法律依据为民事诉讼法第17至20条的相关规定。司法实践中,民事诉讼案件一般是按照诉讼的标的额来确定级别管辖的法院,但由于各地经济发展状况不一致,有些欠发达地区的基层法院只受理几十万、几百万元以下标的额的一审民商事案件,而有些经济发达地区的基层法院可以受理亿元以下标的额的案件,这些管辖法院的确定一般要根据本地的经济情况来确定。但必须明确的是,级别管辖是确定管辖法院时首先考虑的问题,地域管辖、约定管辖及专属管辖都不得违反级别管辖的规定。

第二是地域管辖。地域管辖制度指的是民事诉讼中依据特定的地点作为连接点确定管辖法院,这些连接点包括原告住所地、被告住所地、合同签订地、合同履行地、保险标的物所在地、票据支付地、运输始发地、运输目的地、侵权行为地等地点。民事诉讼法第21至32条的规定就是依据地域管辖原则确定管辖法院的相关法律规定。不同类型的案件,要依据不同的连接点来确定管辖法院。

第三是约定管辖。约定管辖指的是依据民事诉讼法规定,当事人在民事诉讼法规定的地域管辖所指定的连接点以外,选择与纠纷有实际联系的其他相关连接点作为选择确定管辖法院的依据。民事诉讼法第34条规定:“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”

比如,在一般的合同纠纷案件中,法定的管辖为被告所在地及合同履行地,双方也可以在签订合同时在合同中约定,由原告所在地法院管辖,从而使得原告所在地的法院成为有管辖权的法院。约定管辖有助于降低守约方或者受害方的诉讼成本,保障当事人诉权,同时也有助于减少诉讼发生。

适用约定管辖,首先要明确约定管辖可以事前签订协议,也可以事后诉前达成管辖协议依法选择有管辖权的法院——应诉管辖其实也是约定管辖规则的一种延伸;其次是约定管辖要明确,在约定选择管辖法院时,要明确确定双方选择的管辖法院,至少要明确哪些法院是除法律规定外双方当事人同意选择的有管辖权的法院。如果双方的协议不能确定的,还是依照民事诉讼法的相关规定确定管辖;最后必须明确的是民事诉讼法第34条最后一句为本条的但书规定,当事人的约定管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定。违背级别管辖和专属管辖的约定条款是无效的,不产生制约法院确定管辖权的效力。

另外,随着电商行业在日常生活中的发展,为保护消费者的合法权益,较少诉累,民诉法解释第31条作出规定:“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议,未采取合理方式提请消费者注意,消费者主张管辖协议无效的,人民法院应予支持。”这条解释也是对约定管辖的一项特殊限制。但必须明确的是,此条犹抱琵琶半遮面的规定,其立法目的能否实现,却有待考证。

第四是专属管辖。专属管辖指的是民事诉讼法以及民诉法司法解释之中规定的特殊类型的案件由特定连接点的法院作为管辖法院的情形。民事诉讼法第33条明确规定:“下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:(一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖; (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;(三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”这三类案件中,确定管辖法院的依据即为不动产所在地、港口所在地、被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地,其他的被告所在地、合同履行地、侵权行为地等地点均不能再作为确定管辖法院的连接点。

另外,民诉法解释对不动产纠纷的概念做了阐释,同时也对不动产纠纷的范围做了扩张性的解释,民诉法解释第28条规定:“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。 农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。”其中房屋租赁合同纠纷案件也作为不动产纠纷案件实行专属管辖,以租赁房屋所在地的法院作为法定的管辖法院。

第五是移送管辖。移送管辖是法院受理后,发现本院对案件没有管辖权时,依职权将案件移送到有管辖权的法院审理的情况。民事诉讼法第36条规定:“人民法院发现受理的案件不属于本院管辖的,应当移送有管辖权的人民法院,受移送的人民法院应当受理。受移送的人民法院认为受移送的案件依照规定不属于本院管辖的,应当报请上级人民法院指定管辖,不得再自行移送。”这里有两个问题需要注意:第一,案件移送只能是无管辖权法院移送至有管辖权法院,如果受理法院本身有管辖权,不得移送到其他法院审理;第二、案件移送只能移送一次,只能由受理法院移送至其他有管辖权的法院审理。如果被移送的法院认为移送不当,不能再行移送,应报共同的上级法院指定。

第六是指定管辖。指定管辖有两种,一种即为法院之间因管辖权发生争议,协商解决不了的,报请它们的共同上级人民法院指定管辖。如被移送管辖的法院认为自己无管辖权或者移送法院本身有管辖权的,可以要求共同的上级法院指定管辖;第二种是有管辖权的人民法院由于特殊原因,不能行使管辖权的,由上级人民法院指定管辖。如涉及到受理法院的工作人员是案件当事人,受理法院不适宜审理,可以报请上级法院制定法院审理,以保证司法公正,树立司法的公信。

另外还有管辖权竞合时的问题,当两个法院都有管辖权,且均已经立案受理时,民事诉讼法第35条规定:“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的,由最先立案的人民法院管辖。”

三、管辖权争议的处理

房屋租赁合同纠纷案件,当事人之间的房屋租赁合同关系多以书面形式确定,对纠纷产生后的管辖法院当事人一般也多在书面合同中加以约定。但是在司法实践中,房屋租赁合同纠纷案件是管辖异议案件中极为常见的类型,尤其是房屋出租方在房屋租赁合同期满后诉请收回房屋的案件,被告提起管辖异议申请的情况更是常见——当然,不排除很多当事人是为了故意拖延诉讼时间、获取更多的收益而故意提起管辖权异议的情形。

民诉法司法解释2015年2月4日开始实行后,房屋租赁合同纠纷案件的管辖权确定规则与民事诉讼法产生了新的变化,为了更准确地理解和适用法律,下文结合上述 4 个案例谈一谈房屋租赁合同纠纷案件的管辖法院确定问题。

第一个案例是民诉法解释施行前的案件,双方为房屋租赁合同纠纷,房屋位于C区,原告的注册地及办事机构所在地位于D区,被告的注册地及办事机构所在地位于北京T区。按照民事诉讼法规定的一般管辖原则,有权管辖的法院为被告所在地的T区和合同履行地的C区;但由于双方在租赁合同中约定了“本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决。协商不成时,可向甲方(甲公司)所在地人民法院起诉”,也就是说双方在签订合同时约定了D区法院对纠纷有管辖权。对于一般的合同纠纷案件,如法律无相反的规定,约定管辖优于一般管辖。故而法院认定D区法院依法享有管辖权。

第二个案例中,原告以被告所在地作为确定管辖法院的依据。在民诉法司法解释施行前,这种选择并无不妥。但在民诉法司法解释开始施行后,房屋租赁合同纠纷案件的管辖按照不动产纠纷案件实行专属管辖,在房屋租赁合同纠纷案件中,房屋所在地成为确定管辖法院的连接依据。结合民诉法司法解释第28条第3款规定,不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。故而,法院依照民事诉讼法第36条,依职权将案件移送至房屋所在地的S法院审理。

第三个案例适用的法律依据与第二个相同,被告庚公司以其住所地不在D区而替其管辖权异议,而房屋的所在地位于D区,房屋所在地是确定管辖法院的有效依据,被告庚公司的管辖权异议不成立,故而被法院驳回。

第四个案例是专属管辖和约定管辖的冲突问题。涉案房屋位于D区,原告的注册地及办事机构所在地位于X区,被告的注册地及办事机构所在地位于D区。双方在租赁协议中约定不在租赁物所在地的D区法院起诉。首先房屋租赁合同纠纷案件按照不动产纠纷案件确定管辖法院,租赁房屋坐在地位于D区,因此D区法院系有管辖权的法院;其次当事人在租赁合同中约定了不得在租赁无所在地法院起诉是否对法院确定管辖法院产生影响,因民事诉讼法及其司法解释将房屋租赁合同纠纷案件按照不动产纠纷案件确定管辖法院,而不动产纠纷案件属于专属管辖,约定管辖不得违反民事诉讼法对级别管辖和专属管辖的规定,专属管辖的规则优先于约定管辖,因此约定管辖的条款无效,D区法院应为有管辖权法院。

另外需要注意的是,即使该案件不属于适用专属管辖的案件,对于在合同中约定“本合同执行中如发生争议,首先双方应协商解决,协商不成,任何一方均不在租赁物所在地人民法院起诉”的条款能否发生效力呢?

民诉法司法解释第30条作出规定:“根据管辖协议,起诉时能够确定管辖法院的,从其约定;不能确定的,依照《民事诉讼法》的相关规定确定管辖。”本案中,双方当事人约定的是不在租赁物所在地的法院起诉,但未明确应有哪个法院管辖或者哪个法院有权管辖,该约定属于约定不明。根据民事诉讼法第30条的规定,约定不明,仍需要按照民事诉讼法的规定确定管辖法院。因此,当事人在通过约定选择管辖法院时,一则要注意是否可以约定管辖的情形,二则要通过明确的方式约定管辖法院,约定不明时,不产生约定管辖的效力。

四、结语

2015年2月4日民诉法解释实行之前,房屋租赁合同纠纷案件一直是按照普通合同纠纷案件来确定管辖法院的。当事人可以选择被告所在地或者房屋租赁合同的履行地的人民法院作为管辖法院。当然,由于当时房屋租赁合同纠纷案件按照普通合同纠纷案件来确定管辖法院,而民事诉讼法规定了当事人有权约定管辖,当事人也可以在合同中约定由出租方所在地、承租方所在地或者特定的合同签订地的法院管辖条款。这些约定在当时与法律规定并不冲突,其约定的效力应当予以尊重。

但是2015年2月4日民诉法解释实行后,第28条第二款明确规定了农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。而根据民事诉讼法第33条的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院专属管辖。也就是说,房屋租赁合同纠纷案件自2015年2月4日之后,适用专属管辖的准则,由不动产所在地——租赁房屋所在地的法院专属管辖,当房屋租赁合同纠纷发生后,应准确选择租赁房屋所在地的法院立案,减少不必要的诉累