栏目导航
戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
芜湖企业法律顾问网  
联系人:戈运龙律师
移动电话:13966013630
电话:0553-3801970 
传真:0553-7511108 
E-mail:gyl518@sina.com 
地址:安徽省芜湖市中山北路汇金广场B
座15楼1509室

房屋(非商品房)买卖合同解除权的行使期限是多长?

裁判摘要:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限,法律没有规定或者当事人没有约定的,应当根据《合同法》第九十五条的规定,在合理期限内行使。何为合理期限?由人民法院结合具体案情予以认定(自由裁量)。

 

案情简介:200438日,滨海公司与天益公司签订了《转让协议》,2005711日,滨海公司与天益公司及王锡锋签订《补充协议》,后因故上述两份协议未能履行。20051218日,天益公司向滨海公司发出《通报函》,提议解除上述两份协议。在诉讼中,天益公司称,参照《商品房买卖合同司法解释》第十五条第二款的规定,滨海公司未在天益公司《通报函》发出后三个月内行使解除权,其解除权已在起诉前消灭。

 

裁判原文节选【案号:最高院(2012)民再申字第310号】:首先,《商品房买卖合同司法解释》第一条明确规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”滨海公司并非房地产开发企业,其系向特定的对象天益公司及王锡锋出售房屋,而非向社会销售,故案涉协议并非该司法解释所称的商品房买卖合同,本案不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间,超过权利行使期限,解除权消灭,故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响,在法无明文规定的情况下,天益公司请求参照适用上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限,缺乏事实与法律依据。其次,根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。对房屋买卖合同的解除权行使期限,法律没有规定,本案当事人在合同中亦未约定,何为“合理期限”,应当由人民法院结合具体案情予以认定。本案中,《转让协议》签订后,滨海公司已将案涉房屋交付给天益公司管理、经营,天益公司已支付了首付款3400万元,并自2004517日起至2006626日共计向案涉房屋内的租户收取租金18723264.69元及保证金145211元。一旦合同解除,不仅涉及滨海公司、天益公司及王锡锋之间的权利义务关系,还涉及到资产及租户移交等诸多问题,且天益公司在20051218日发出的《通报函》亦只是表明“拟与贵公司(滨海公司)协商解除上述协议”,因此,滨海公司需要充分时间对是否解除合同进行研究。再次,天益公司在发出《通报函》后至滨海公司起诉前,既未履行《补充协议》项下的付款义务,亦未表达过继续履行合同的意愿,其违约行为始终处于延续状态。综合本案情况,滨海公司收到《通报函》后,于2006628日提起诉讼,并未超出合理期限。

 

评析:

1、合同法的规定是可以参照适用的。因此,虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的是对“商品房买卖合同”【商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。】的解释。但是,非商品房买卖解除权的行使期限在没有法律明确规定的情况下,是可以参照适用该规定的(即法院参照适用该规定也没有错)。

2、关于合同当事人没有解除权可否解除合同的问题(无合同解除权者行使“合同解除权”,异议期过后,是否发生合同解除的法律效果?)小编认为,合同解除权是一种形成权,依(形成权)权利人一方的意思表示就能发生权利发生、变更、消灭的法律后果。因此,如果合同当事人无合同解除权,就不能通过行使“合同解除权”而解除合同(不论经过多长期限)。最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日法研〔2013〕79号)也印证了该观点。需要注意的是,网络上流传着的“《最高院关于如何理解与适用合同法解释(二)第24条问题的答复》”认为对此问题“最高法院将在进一步研究论证的基础上,以司法解释、司法政策或典型案例等形式,明确提出相应的意见,以统一裁判尺度。”小编认为,该所谓的“《最高院关于如何理解与适用合同法解释(二)第24条问题的答复》”没有文号,应为虚假。

 

附:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

 

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

 

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

()因不可抗力致使不能实现合同目的;

()在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

()当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

()当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

()法律规定的其他情形。

 

第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

 

《合同法解释二》

第二十四条 当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。

 

 

最高院2013年给浙江高院的复函:

最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条理解与适用的请示的答复(2013年6月4日法研〔2013〕79号)

  浙江省高级人民法院:

  你院浙高法〔2012〕331号关于如何理解与适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十四条的请示收悉。经研究,答复如下:

  当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的,必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件,才能发生解除合同的法律效力。

  当事人没有约定异议期间,一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同,对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的,人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件,不适用本款规定。

此复

 

《最高院关于如何理解与适用合同法解释(二)第24条问题的答复》(小编认为此为虚假文件,最高院并无此答复)

 一、合同法司法解释二第24条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”如果合同当事人一方在不具有解除权的情况下,向对方发出了解除通知,对方在本条规定的异议期经过后才向人民法院起诉提出异议的,人民法院是否支持,无论是在学术界还是在各地法院的审判实践中均存在争议。肯定的观点主张,本条适用的前提是主张解除合同的一方应具有解除权,否则,对方提出异议的权利不受异议期的限制,本条不适用,人民法院对解除异议的诉讼请求仍应支持;否定的观点主张,异议期限经过,异议权不再受法律保护,此时无论解除合同的一方是否具有解除权,对方当事人均无权再对合同解除提出异议,故对此种情形下的异议诉请,人民法院不应支持。以上两种观点,均具有一定的理论依据和现实基础,根本差别在于对异议权的性质、异议期限经过的后果等认识不同。对此,最高法院将在进一步研究论证的基础上,以司法解释、司法政策或典型案例等形式,明确提出相应的意见,以统一裁判尺度。

  二、发出解除通知的一方自己在三个月内起诉,请求法院确认解除合同的效力,属于解除方通过提起确认之诉,对合同已经解除的法律事实进一步予以确认,而非对自己主张的合同解除提出异议。