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北京高院:当前民事审判中需注意的5个常见法律问题(涉央产房、借名买房等2016)

阅读提示:北京市高级人民法院民一庭归纳整理了当前民事审判中需要注意的问题,并重点就央产房买卖纠纷的处理、借名购买政策性保障住房的处理、按房改政策购房的物业服务费缴纳问题、执行异议之诉纠纷的处理、劳动争议案件中经济补偿金与赔偿金问题提出了意见。现将这些意见刊发,供大家学习参考,以促进相关案件裁判尺度的统一。

[法客帝国(Empirelawyers)出品]  

一、央产房买卖纠纷的处理

 

央产房是我市特有的一类政策性很强的房屋,主要包括中央在京单位已购公有住房中央在京单位保障性住房两类。前者是职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房,性质上属于已购公房,多数没有上市交易的限制,大家对该类房屋也比较熟悉。后者是2010年后新界定的一类房屋,是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房,在分类上归于按经济适用住房管理的房屋,但仅限于职工自住,目前不得上市交易

 

各级法院在审理涉及央产房买卖的案件中应当认真查看房屋的权属证明,正确区分上述两种房屋,并适用不同的处理规则,涉及相关政策问题时应当及时向在京中央和国家机关住房交易办公室咨询,对属于中央在京单位保障性住房的,在国家相关上市交易办法出台前,不应判决房屋过户登记到买受人名下。

 

二、借名购买政策性保障住房的处理

 

2010年高院下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第16条(李舒律师按,条文内容为:“第十六条借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”)对借名购买政策性保障住房合同的效力及处理作出了明确规定,各级法院应当遵照执行。对于实践中在理解适用上出现的一些争议,研究认为应作如下解释:

 

一是这里的政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,应当认定借名购房协议无效,但对于其他类型的房屋,如按经济适用住房管理的房屋和已购公房则并不具有上述特性,大多也不存在上市交易限制,因此,当事人就上市交易不存在限制的按经济适用住房管理的房屋和已购公房所签订的借名购房合同,不应依据前述规定认定合同无效

 

二是依据该规定,认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则,但是如果借名购买的经济适用房的原购房合同2008411日(含)之前签订(李舒律师按,这个日期的缘由请详阅200848日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住[2008]225号)及系列相关文件),且老房在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的,可以作为前述原则在适用上的例外情况,认定借名购房合同有效,借名人有权要求出名人办理房屋过户登记手续

 [法客帝国(Empirelawyers)出品]  

三、按房改政策购房的物业服务费缴纳问题

 

按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人,物业服务费的收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变,由职工所在单位负担的相关费用仍继续由其负担。考虑历史形成原因和维护现有秩序,在相关法律法规和政策没有变化之前,上述缴纳物业服务费用的责任主体不因发生换房、继承事由而变更。原缴纳物业服务费用的责任主体要求变更缴纳责任主体的,不予支持。

 

其中,按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的,按照约定执行。上述房屋已经上市交易的,可由所有权人缴纳物业服务费。

 

四、执行异议之诉纠纷的处理

 

关于执行异议之诉案件中生效金钱债权判决与特定物给付判决发生冲突时应如何处理,高院2011年下发的《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第18条(李舒律师按,条文内容为;“第十八条 法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中,针对特定标的物实施强制执行,另案给付判决或调解书确认被执行人向案外人转移该执行标的物的所有权,案外人或申请执行人提起执行异议之诉的,应当裁定驳回起诉,并告知当事人可以通过执行程序或审判监督程序解决。”)作出了明确的规定,各级法院在适用时应当注意该规定与指导意见其他规定的相互衔接,在体系上作统一理解,避免孤立适用

 

具体而言,应当根据案外人主张权利的依据不同做相应的处理。在另案生效给付判决或调解书已经确认被执行人为案外人办理房屋过户登记手续的情况下,如果案外人认为该判决或调解书应当优先于确认申请执行人享有金钱债权的判决得到执行,并仅以此作为要求停止执行的依据,该主张实质上属于生效判决在执行中的竞合问题,不属于执行异议之诉的受理范围,因此,应当依据前述规定裁定驳回案外人的起诉。

 

如果案外人除依据生效给付判决或调解书主张权利外,还同时提出其他权利依据,主要体现为依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条(李舒律师按,条文内容为:“第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”)的规定要求停止执行,则法院对生效判决的执行竞合问题不应进行处理,但对案外人的其他权利依据是否成立应当进行实体审理,并根据前述指导意见第1516的规定进行审查,对于案外人已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋,且对未办理房屋过户登记手续没有过错的,应当判决停止对该房屋的执行。

 

五、劳动争议案件中经济补偿金与赔偿金问题

 

劳动者依据劳部发[1994481号《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》第三条、第四条规定主张给付经济补偿金,法院应当向劳动者释明其应依据《劳动合同法》第八十五条(李舒律师按,条文内容为:“第八十五条 用人单位有下列情形之一的,由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿;劳动报酬低于当地最低工资标准的,应当支付其差额部分;逾期不支付的,责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金:(一)未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者劳动报酬的;(二)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的;(三)安排加班不支付加班费的;(四)解除或者终止劳动合同,未依照本法规定向劳动者支付经济补偿的。”)规定先经劳动行政部门处理,劳动者坚持主张给付经济补偿金的,应驳回其请求。

 

劳动者依据《劳动合同法》第八十五条向法院主张加付赔偿金的,应当向法院提供已经依法先经劳动行政部门处理的证据,包括提供劳动行政部门责令用人单位限期支付劳动报酬、加班费、经济补偿或低于最低工资标准的差额部分的限期整改证据,以及用人单位逾期不履行上述义务的证据。

 

劳动行政部门已经责令用人单位加付赔偿金的,由劳动行政部门处理,法院不再重复处理。