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聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

引言:房价飞涨导致了大量的纠纷出现。《购房意向书》的性质是本约合同还是预约合同?权利义务责任如何?先后两份合同的效力如何? 法律适用需要注意哪些问题?

 

摘要:1如果《购房意向书》对房屋买卖双方的主体予以了明确,对房屋的具体座落及套数(数量)予以了明确,那么,这个合同就是本约合同(简单讲,即这个《购房意向书》在本质上就是一份《房屋买卖合同》)。在房屋买受人的没有违约的情况下,房屋出售方在没有约定的或者法定的解除权的情形下,不能解除《购房意向书》,购买方可以诉请继续履行该合同。当然,房屋出售方如果明确表示不履行该合同或者有其他根本违约的行为,守约方有权(注意:是有权利而不是有义务)解除合同并主张违约责任。

      2双方当事人在平等自愿的基础上达成的前后两份协议,符合法律规定,合法有效,两份协议所约定的内容应当对当事人产生约束力。当两份协议均属有效协议,除当事人有特别约定外,如果前后两份协议对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反协议目的,可根据协议成立的先后,确定以后一协议为准。如果前后两份协议所约定的内容并不冲突,只是对协议的内容进行了不同的约定,因此,不能简单地认定后一协议是前一协议的变更,或者后一协议是对前一协议的补充和完善。

       3在法律适用方面,《民法通则》、《民通意见》、《合同法》、《合同法解释一》、《合同法解释二》、《买卖合同司法解释》、《物权法》等法律法规司法解释都是可以用的。需要注意的是:(1)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》只适用于房地产开发企业与房屋买受人之间的合同关系,不适用于二手房买卖。(2)《物权法解释一》的适用规则简单讲就是只适用于还没有起诉的案件。

 

真实案例(关于《购房意向书》):许籍容与国兴嘉业公司签订《购房意向书》对标的物、价款、网签、过户等内容进行了约定【一、就位于北京市朝阳区路号楼的房屋,产权证编号为X京房权证朝其字第号,甲方同意出售给乙方,乙方同意购买。标的房屋的建筑面积、用途等均以产权证登记为准。二、销售总价格为人民币12500万元,支付方式为:1.2011年10月18日前,支付定金人民币500万元(可计入房款);2.2011年10月31日,支付房款人民币12000万元。若乙方未能按期向甲方支付上述款项,乙方须按延迟支付款项的数额、天数及每日万分之五的标准向甲方缴纳滞纳金,如乙方逾期付款超过15日,则双方买卖关系终止,乙方定金不予退还。三、甲方收到乙方全部房款后,双方办理标的房屋的网签手续。在乙方缴纳了过户登记所需相关税费并提供了所需文件后,甲方开始为乙方办理房屋产权过户登记手续。……】许籍容于2011年10月18日向国兴嘉业公司支付购房押金500万元。国兴嘉业公司已将上述房屋出售给第三方,致诉。

 

法院判决【案号:北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第14710号】双方对《购房意向书》实质争议在于其系预约合同或本约合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议;本约合同是指当事人依据预约合同所最终订立的合同。二者的区别在于:其一,是否具有设定具体法律关系的意图。预约合同只需要当事人约定订立本约合同的意思表示,无需注明订立具体合同的内容;本约合同为设定具体法律关系而订立。其二,合同的内容不同。预约合同的目的是为了订立本约合同,一般不包括形成具体的债权债务关系的内容;本约合同内容较为详细,当事人可享有基于本约合同请求对方给付的权利。其三,是否约定违反本约合同的责任后果不同。预约合同不会就违反本约合同的责任问题达成合意,而本约合同通常都要明确约定违反该合同所要承担的责任。本案中,《购房意向书》对标的物、价款、网签、过户等内容进行了约定,约定了具体的房屋买卖合同关系的主要条款,并约定了违约责任,非单纯为订立《现房买卖合同》而订立该意向书。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条的规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。本案中,《购房意向书》的条款虽非十分详尽,但已具备了房屋买卖合同的主要可操作性条款,应认定为本约合同。本院认为,该《购房意向书》已经双方签署,房屋买卖合同成立。

 

 

真实案例(关于前后两份协议效力问题):雨田公司与农行市分行于1996年1月8日签订了《联合建房总协议书》,约定:农行市分行以投资方式总计投入5700万元给雨田公司联合建房,在房屋建成分得大厦负一层商场。农行市分行所分得的负一层商场分两部分进行核算,一部分由农行市分行下属营业部出资2000万元,分得负一层商场中1000平方米:一部分由农行市分行出资3700万元,分得负一层商场的其余部分。随后按协议要求雨用公司与农行市分行营业部于1996年1月20日签订《联合建房协议》,雨田公司与农行市分行亦签订了一份《联合建房协议》,雨田公司与农行市分行亦签订了一份明确了该大厦建到第八层时,农行市分行营业部应将投资款全部到位,并明确农行市分行营业部的交房时间和计价标准,投资2000万元,分得负一楼1000平方米,1997年7月30日交房,农行市分行营业部有权在负一楼内优先选定位置。

 

法院判决【案号:最高人民法院(2011)民抗字第48号】:关于农行市分行支付2960万元利息的依据问题。《联合建房总协议书》及《联合建房协议》是双方当事人在平等自愿基础上达成的一致协议,符合法律规定,合法有效,上述两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议),除当事人有特别约定外,如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时,基于意思表示最新最近,且不违反合同(协议)目的,可根据合同(协议)成立的时间先后,确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突,只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定,因此,不能简单地认定后一协议是前一协议的变更,或后一协议是对前一协议的补充和完善。通过对《联合建房总协议书》与《联合建房协议》之比较,可以看出《联合建房协议》增加约定了农行市分行是按照平方米计价分得大厦负一层1996.53平方米(其中商场1598平方米,按每平方米21650元计算,大厦公摊398.53平方米,按每平方米4500元计算);增加约定雨田公司应于1997年7月30日前将房屋交给农行市分行使用;没有再次约定“如农行市分行投资不能按时到位,所产生的利息由农行市分行承担”以及“为了保证联合建房顺利完成,农行市分行应多渠道协调贷款及引进项目建设,此贷款按当时国家规定的标准计息。协调贷款及引进额,不得低于第二部分投资额”等有关投资的内容。因此,《联合建房协议》内容的增加或没有重复约定《联合建房总协议书》的相关内容,只是对协议内容的调整,两者之间并不冲突。鉴于上述两份协议均有效,其所约定的内容均应对当事人产生约束力。农行市分行认为原判决认定雨田公司与农行市分行签订的《联合建房协议》是对《联合建房总协议书》的补充和完善,违背了当事人的真实意思表示的理由不能成立。《联合建房总协议书》及《联合建房协议》关于“如农行市分行投资不能按时到位,所产生的利息由农行市分行承担”以及“如农行市分行投资不能按时到位,每日按其差额的万分之一付滞纳金,雨田公司不能按时交房,每推迟一日,按总投资额的万分之一付滞纳金”之约定,是双方为保障履行合同权利义务而设定的措施。因《联合建房总协议书》及《联合建房协议》均为有效,以及农行市分行对1998年10月19日雨田公司所发函件中明确的从1998年10月23日起不再承担3700万元购房款利息的内容没有提出异议,原判决判令农行市分行支付滞纳金之后再判令农行市分行支付2960万元(合同约定的首付款)的利息,并不缺乏事实及法律依据。三、关于原判决对农行市分行违约责任的判决是否超出雨田公司的诉讼请求问题。当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则,人民法院处理民商事纠纷时,只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断,除涉及国家和公共利益外,其审理和判决应以当事人的请求、主张的范围为限。当事人所诉告的内容既包括其在一审时起诉、增加诉讼请求以及答辩、反驳、反诉等,也包括其在二审时上诉请求、上诉答辩等;还包括其在庭审中享有的陈述、举证、辩论、质证、调解以及人民法院进行的询问等。从雨田公司的起诉、上诉以及二审法院对其询问的总体内容看,雨田公司不仅在一审中要求农行市分行承担支付首期联合建房款2960万元、延期支付购房款的利息和滞纳金,而且在二审中法院询问时仍然要求农行市分行承担延期支付购房款的利息和滞纳金,并要求截止时点至付款时止,这充分说明雨田公司并没有放弃自己的权利主张。虽然雨田公司要求农行市分行承担延期支付购房款的利息和滞纳金的诉请,在不同的诉讼阶段基于计算的截止时点不同而具体数字有所差别,一定程度上属于诉讼请求的增加,但属于时间结点顺延所必然增加的部分。为减少诉累,原审法院基于当事人的诉请一并处理并无不当。故原判决对农行市分行违约责任的判决没有超出雨田公司的诉讼请求。农行市分行认为原判决超出雨田公司的诉讼请求的理由不能成立,本院不予支持。