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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识

引言:房价疯涨,很多卖房人在巨大利益的驱动下选择违约(甘愿承担违约金或者双倍返还定金,拒绝交付房屋并办理过户手续),买房人应当对下列法律常识有所了解,以预防损失或者挽回损失或者避免损失扩大……

 

我尽量用通俗的语言简单地讲这些法律常识,如果你还是不懂,可以加我微信或者打我电话咨询。

1、房屋买卖合同有效吗?

简单讲,生活中常见的房屋买卖合同一般都是有效的,即便涉及到无权处分,也不影响房屋买卖合同的效力。但是,如果该房屋买卖合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定,那么这个合同就是无效的。

 

2、房屋买卖合同存在可撤销或者效力待定的情形吗?

这种情况一般也不会存在。但是,如果存在一些特定的情形【如无权代理、合同一方当事人是限制民事行为能力人、重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危等】,那么这个合同就是效力待定的或者可撤销的。

 

3、房屋买卖合同生效了吗?

一般的合同都会约定自双方或三方签字盖章之日生效,这样的合同一般自签字或盖章时就生效了。但是有些合同可能会附期限或者附条件,这些合同就还没有生效,要等条件成就或者期限届至才能生效。

 

4、定金条款生效了吗?

定金合同从实际交付定金之日起生效,且定金不能超过房屋价款的20%,超过的部分无效。

 

5、违约金约定多少合适?

现在的格式合同一般将违约金约定为房屋价款的20%,其实,没有必要这么胆小,现在房价涨得这么厉害,完全可以多约定一些,30%、50%、100%、120%都可以约定。所谓的违约金不能超过30%是指违约金不能超过造成损失的30%,什么意思呢?就是说如果你的损失(房价上涨等因素导致的实际损失)为100万,那么,你们约定的违约金可以是130万(只要不超过130万,法院都会支持)。而且,作为买房人应该把违约金约定的高一些,比如,你约定一个100%,如果对方违约不把房子卖给你了,你选择要违约金,那你可以要回两倍的房款,如果对方主张违约金过高了,那让他拿出证据来证明你说的100%违约金过高好了(当然,法院可能会酌情裁判,但是总归是对你有利的)。当然,如果你违约不买这套房子了,那你也要举证证明这个违约金过高。在此,我想强调的是,所谓违约金不能超过30%,不是不能超过房价的30%,而是不能超过实际损失的30%。

 

6、违约金和定金可以同时约定吗?可以同时主张吗?

可以同时约定,但是不可以同时主张。

 

7、违约金少于买房人的损失怎么办?

现在房价上涨的这么厉害,往往合同中约定的违约金少于造成的损失,那么,你可以拿出证据来证明你的损失是大于违约金的,请求法院或者仲裁机构增加违约金。

 

8、买房人主张其卖方的行为没有得到配偶的同意怎么办?可以主张违约金吗?可以向法院诉请强制过户吗?

如果房屋属于夫妻共同共有,且卖房人只有夫妻一方,那么,房屋买卖合同是有效的,但是卖房人无权处分。买房人可以向卖房人主张违约责任【法律依据为《买卖合同司法解释》第三条】,但是却不可以诉请法院强制过户。

 

9、如果买房人就想要房子,可以吗?

那要看你们的合同是怎么约定的,如果合同没有约定合同当事人有任意解除权(就是我想解除合同就解除,不需要任何理由),而且你又没有违约,那么,你可以要求对方继续履行合同(交付房屋并办理过户手续)。如果对方不配合怎么办?那就仲裁(仲裁的前提是合同里有仲裁条款或者事后达成仲裁协议)或者诉讼。