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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?

房价疯涨,卖房人想违约(不卖了或者加价),买房人要想不多花钱且拿到房子(把房子过户到自己名下)很简单,只要做好:按约履行合同、网签、预告登记、起诉并保全房屋

 

(以上海的二手房交易为例)现在二手房买卖一般都是先由卖房人、买房人、中介三方签一个《房地产买卖居间协议》(这个协议主要是约定关于中介费的相关权利义务,这个协议不是太重要,对房屋买卖没有直接影响。当然,如果这个协议上面约定了关于房屋买卖双方当事人、房屋的座落、价款、价款支付方式、网签时间、交付房屋时间、办理过户时间、房屋买卖双方的违约责任等条款,那这个协议就兼有房屋买卖合同的作用了,那它就举足轻重了。),然后再由买房人和卖房人签一个《房屋买卖合同》(这个合同很重要,它约定了卖房人的主要义务——交付房屋并协助办理产权过户手续,和买房人的主要义务——支付价款,并约定了违约责任等),再然后就是网签(买房人和卖房人签订《房屋买卖合同》后,到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,以防止“一房多卖”的发生。很多人都以为网签的合同才有效,买房人和卖房人签订的《房屋买卖合同》无效。其实这样理解大错特错,买房人和卖房人签订的《房屋买卖合同》基本都是有效的(即便存在无权处分——如房屋为夫妻双方共同所有但只有一方签字等情形)。甚至还有人只有用房产中介的合同文本所签的合同才是有效的,这种理解也是错误的,即便房屋买卖没有中介参与,买房人和卖房人直接签订《房屋买卖合同》也是有效的。

 

买房人要按照合同约定履行自己的义务(当然如果只是有一些小的违约也没关系,比如本来约定2016.3.7付房款的50%,买房人只付了49%,过了几天才付另外的1%……或者买房人2016.3.8才付50%的房款并且卖房人也接受了),否则在买房人构成根本违约(通俗的讲就是非常严重的违约,主要表现为没有按照约定付房款)的情况下,卖房人就可以理直气壮地不把房子卖给买房人了,并且卖房人还会主张违约金(上海的二手房买卖合同约定的违约金一般是房屋总价款的20%——当然,在此房价疯涨的背景下,卖房人如果主张20%的违约金很难得到法院的全额支持)

 

现实中,买房人基本都是按约履行合同的。在此前提下:

 

1、如果尚未办理网签手续。买房人要抓紧行动了,否则如果卖房人把房子卖给别人并办理了过户手续,那买房人就拿不到房子了,只能主张违约金了。买房人可以做些什么?首先看看合同里有没有约定预告登记条款(当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但是很遗憾,二手房买卖合同里一般都没有约定此条款),如果有约定就抓紧去办理预告登记,办好了预告登记卖房人就不能把房子卖给别人了(不能办理过户)。那如果没有预告登记条款呢?那买房人就要抓紧去法院起诉卖房人继续履行合同(交付房屋并协助办理产权过户手续),并申请财产保全(查封房屋),房子一旦被法院查封了,那也就不能卖给别人了。

 

2、如果已经办理了网签。买房人就不用太担心了,因为办理了网签卖房人就很难把房子卖出去了(除非买房人同意并配合办理撤销网签手续——买房人没那么傻;或者合同约定了卖房人有权单方解除合同并单独申请撤销网签——这种情形也基本不存在;或者卖房人能拿到法院同意解除合同的判决书——合同没有约定卖房人有任意解除权且买房人没有违约的情况下法院是不会裁判支持解除合同的),买房人需要做的就是催促卖房人抓紧办理过户等手续,否则就要承担逾期违约金(买方的朋友注意了,并不是说卖房人承担了逾期违约金就不需要继续履行合同——交付房屋并办理过户手续,卖房人承担了逾期违约金还是要继续履行合同——交付房屋并办理过户手续)。当然,如果卖房人不配合,那买房人还是要抓紧去起诉卖房人(同时申请保全房屋)。

 

网签、预告登记、起诉并保全房屋是卖房人的三个紧箍咒,买房人要学会用,要用好。如果不是太懂,或者不知道该如何操作,可以联系我。