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房价疯涨专题:10个相关法律问题

引言:房价疯涨,导致了大量的纠纷出现,而且纠纷的情形纷繁复杂。但是,万变不离其宗,掌握好合同法等相关法律的理论和裁判规则,解决这些问题就易如反掌了。

 

一、合同效力

房屋买卖双方所签的协议(《购房意向书》、《房屋买卖合同》、网签合同)以及与居间方签的《房地产买卖居间协议》一般都是有效的——不论采取什么合同文本。只有当合同违反了法律、行政法规的效力性强制性规定时才会导致无效。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

 

二、违约金

通俗的讲,违约金就是损失赔偿额的预定,即签订合同时双方当事人就预估如果违约所造成的损失是某个值“a”(名之曰“违约金”),这个值a可能大于实际损失L,也可能小于实际损失L,但是这个值是双方当事人认可的,一般应当遵照执行。但是为了公平与正义,法律允许对该值a进行调整,即如果守约方能够举证证明其实际损失L大于该值a就可以请求法院或者仲裁机构予以增加(应该是增加到其实际损失额L);如果违约方能够举证证明该值a过分高于造成的实际损失L,就可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少(减少到1倍实际损失到1.3倍实际损失之间,即L—1.3L)。违约金是发生违约前就已经算好了的某个数字(当然也可能是拍脑袋拍出来的),与之相反的是损失赔偿额的计算方法,损失赔偿额的计算方法是违约前约定好如果发生违约,违约金的计算公式是什么,发生违约后再按照这个公式计算损失赔偿额b。很明显,违约金a和用损失赔偿额的计算方法计算出的损失赔偿额b最大的差别就是违约金a在发生违约前就已经是一个确定的数字了,但是根据损失赔偿额的计算方法计算出来的损失赔偿额b,在违约前还是一个不确定的数字。但是,总的来说,a和b没有实质的差别,即都是在发生违约的情形下,违约方该赔多少钱。因此,b也适用上述过高或低于实际损失的情形下的调整规则。

违约方给守约方造成的损失L即客观真实的损失额,包括现有利益的损失(即积极损失,如支出的工人工资、水电费、运输费、购买原材料的价款等等)和可得利益的损失(即消极损失,即通过本次合同交易可以获得的利润,如卖一吨刚才可得利润10元等等)。

接下来就要谈一下30%的问题。如果a(或b)>1.3L,就要下调a(或b)的数额至L至1.3L之间;如果a(或b)< L,就要上调a(或b)的数额至L。通过这个简单的公式我们可以看出来,违约金a或者根据损失赔偿额的计算方法计算出的赔偿额b是否过高,标准就是1.3L,因此,只要讨论a或b是否过高,就要确定L。

违约金(准确讲是b,不是a,为了简化表述姑且这么说)是否过高应当由违约方举证证明,违约方要想举证证明违约金过高,就要计算出守约方的实际损失(这往往很难)。

此外,需要说明的是,法律实务中有很多合同约定的违约金是超过合同价款的30%的(比如40%),我们不能一看到40%这个数字就想当然的认为这个违约金过高。因为合同价款的40%不一定大于1.3倍的实际损失【比如,甲生产一个机器零件卖给乙,价款100元,乙没付钱也没取货,甲将之卖给任意第三人丙只能卖10元,那么,甲的损失是90元。如果甲乙在合同中约定合同价的40%(即40元)为违约金,40元小于90元,该合同价的40%非但没有过高,反而低于实际损失,甲可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加】。

此外,还需说明的是,在计算实际损失数额时,应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同,给守约方造成的实际损失为基础进行计算,将合同以外的其他损失排除在外。一方面,违约金约定是否过高应当根据案件具体情况,以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断,“百分之三十”并不是一成不变的固定标准;另一方面,前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准,不是人民法院适当减少违约金的标准。因此,在审理案件中,既不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,也不能在依法“适当减少违约金”数额时,机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十。

 

三、定金和损失赔偿金可否并用?

《买卖合同司法解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该条规定,定金和损失赔偿金可以并用,均是对于合同一方因对方违约造成的损失予以弥补,只不过定金还具惩罚性。故守约方所主张的定金双倍返还已足以弥补违约方给其造成的经济损失时,可以不再主张损失赔偿金,但是并不等于所返还的双倍定金中不包括损失赔偿金。

合同法规定的违约赔偿的原则是“填平”原则,即违约赔偿的数额理论上(或者说理想状态)是“填平”因违约给对方造成的损失。《合同法》规定了两种最常见的损失赔偿方法——违约金和定金罚则。违约金也好,定金罚则也好,其目的都主要是弥补因违约给另一方造成的损失(定金罚则具有一定的惩罚性)。因此,违约金和定金罚则都不能低于实际损失,若低于,则需要调整。《买卖合同司法解释》第28条规定的对定金进行调整的规则【买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失】恰恰说明了双倍返还的定金中包含了损失赔偿金。此外,还需要说明,《合同法》第116条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”该条的立法目的是为了防止守约方既主张违约金又主张定金会过分高于因违约造成的损失,有违公平原则。但是,如果当事人选择适用定金条款但却不足以弥补其损失,其可以请求赔偿超过定金部分的损失。

 

四、合同中约定了多项违约责任,如何选择?

合同双方当事人约定了多项违约责任的承担方式的,如果选择其中一项就可以弥补守约方的损失的,其他的违约责任就不可再重复适用,以避免造成不公平的现象。

 

五、违约责任有边际

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。

 

六、可否以案外人违约为由行使不安抗辩权?

不安抗辩权是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前,有权中止合同履行的权利。根据合同相对性原则,涉案合同一方当事人以案外人违约为由,主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的,人民法院不予支持。

 

七、无效合同的违约金条款是否有效?

合同无效、被撤销或者终止的,不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。此处的“有关解决争议方法的条款”是指仲裁条款、选择受诉法院的条款、选择检验、鉴定机构的条款、法律适用条款等,但是不包括违约金条款。合同无效,合同中的违约金条款也不能适用。

 

八、法院确认合同无效后,可否直接对合同无效的效果作出判决?

《合同法》第五十八条系合同无效法律效果的规定,人民法院在依据《合同法》第五十二条认定合同无效的情况下,应主动援引该法第五十八条的规定,对合同无效的法律后果进行处理,而不需要当事人另行提起诉讼。

 

九、守约方应对不当会导致承担违约责任

合同一方虽违约,但已履行合同主要义务,对方不可以解除合同,也不可以有导致自己的主要合同义务不能履行的行为,否则就会构成根本违约,要承担违约责任。

 

十、进入诉讼阶段后合同解除权还可以行使吗?

在进入诉讼阶段后,对诉讼发生前、已经确定的合同效力及履行情况,应当由人民法院依法作出认定。在一审诉讼期间发出解除合同的函,并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。在诉讼过程中行使合同解除权,以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求,有违诚信原则。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”的规定,应当认定在讼过程中行使合同解除权的行为不能产生解除合同的法律效果。