二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？

引言：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，违反该规定转让房地产的合同是否有效？

裁判摘要：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定的目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收征管等，此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关。根据民法基本理论，应认为合同履行上的瑕疵与合同的效力系两个不同的概念，不能根据合同履行上的瑕疵来否定合同的效力。即，违反该规定不会导致房地产转让协议无效。

案情简介：黄小锡、钟永定与王育标、李银娒签订厂房转让协议，将涉诉厂房份额转让给王育标、李银娒，在前述该转让协议时，该厂房尚未领取权属登记证书。

裁判原文节选【案号：浙江高院（2008）浙民一终字第122号】东联公司还主张1998年5月12日黄小锡、钟永定与王育标、李银娒签订厂房转让协议时，涉讼厂房尚未领取权属登记证书，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的强制性规定，从而厂房转让协议应为无效。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定，是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，从而导致本案讼争厂房转让协议无效，应根据该法条的立法目的来理解。该法条之所以规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收征管等，此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即房屋所有权和土地使用权权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关。根据民法基本理论，应认为合同履行上的瑕疵与合同的效力系两个不同的概念，不能根据合同履行上的瑕疵来否定合同的效力，故而该法条规定不属于法律的“强制性规定”，违反之，不影响本案涉讼厂房转让协议的效力。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为有效的条件，即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益。经审查，黄小锡、钟永定与王育标、李银娒签订的涉讼厂房转让协议，并不存在前述法条规定的民事法律行为无效的情形，因此，涉讼厂房转让协议应为有效。则王育标、李银娒依约从黄小锡、钟永定处受让涉讼厂房的份额，现王育标已经亡故，其继承人洪秋杏、王丰慧、王子轩、仇飞飞依法可承继其实体权利。故一审判决涉讼厂房的份额归洪秋杏、王丰慧、王子轩、仇飞飞、李银娒所有并无不当。另外，鉴于涉讼厂房及厂房范围内的土地使用权目前均登记在东联公司名下，故五被上诉人在办理房屋所有权和土地使用权权属变更登记时，应按照有关规定办理相关手续。

评析：该判决准确。该问题实质上是何为《合同法解释二》第14条所谓的“效力性强制性规定”的问题。对此，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）第16条规定：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。” 这是对何为“效力性强制性规定”，何为“管理性强制性规定”的权威解释，我们在判断某协议是否无效的时候可以把此《指导意见》作为重要的依据，并参考相关的生效判决（最好是公报案例、指导案例等）。