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房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?

     房屋买卖双方在签订《房屋买卖合同》时房屋没有被法院查封(或虽已被查封但还债后被解封),但是在房屋过户前因卖房人的债务纠纷导致房屋被查封,不能办理过户手续,甚至之后房屋被拍卖,导致买房人的合同目的不能实现。那么,这种情形是否属于卖房人违约呢?

    上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第267号上海市第二中级人民法院(2015)沪二中民二(民)终字第1879号判决认为:卖房人因自身的债务纠纷,导致系争房屋被司法查封,致使合同无法履行,构成违约。

    普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第3026号、上海市第二中级人民法院(2011)沪二中民二(民)终字第1556号、上海市高级人民法院(2012)沪高民一(民)申字第223号判决认为:因法院查封使得房屋买卖双方之间的买卖合同不能继续履行,在没有证据证明系卖房人故意所为的情形下,不可归责于任何一方,卖房人不构成违约,不承担违约责任。

    同样是上海法院的判决,却截然相反。那么,哪种观点正确呢?

责任是第二性的,义务是第一性的,违反义务才会产生责任。要探究卖房人是否构成违约,是否需要承担违约责任,就需要明确卖房人是否违反了合同义务,就需要明确卖房人是否有义务确保房屋不被查封。卖房人是没有义务确保房屋不被查封的,而且卖房人也没有能力确保房屋不被查封,因为即便卖房人有债务“纠纷”,也和房屋买卖没有必然的因果关系,和房屋被查封没有必然的因果关系。当然,如果房屋买卖双方在签订《房屋买卖合同》之前标的房屋就已经被查封(包括卖房人知道房屋即将被查封)或者被抵押(包括卖房人打算在网签前办理抵押——网前后不能办理抵押手续),卖房人故意隐瞒以上事实,卖房人违反了如实告知的义务,以及房屋买卖合同中卖房人关于房屋抵押、查封状况的保证(如果卖房人在签订居间版的房屋买卖合同之后,网签之前,办理了抵押手续,则是因其行为导致房屋买卖合同不能履行,合同目的不能实现,也构成违约)。

 

 

附:吴某某与李某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:2008年8月,李某某因欠案外人施某某借款,被诉至法院,经法院主持调解,李某某应于2008年12月30日前分两次归还债权人施某某借款人民币1,449,660元。由于李某某未自觉履行,债权人申请执行后,法院于2008年12月12日查封系争房屋,至2009年8月底之前,李某某尚余执行款30万元未履行。吴某某得知上述情况,经双方协商后于2009年9月9日,通过上海东里房屋置换有限公司居间服务,签订了《房地产居间合同》,合同约定由吴某某购买李某某、孙甲的上海市陕西北路1283弄某号1506室房屋,房屋总价200万元。同时约定:2009年9月10日,吴某某应支付定金30万元,当月14日前支付房款100万元并签订买卖合同,2009年9月15日前应支付房款70万元并办理交房。为使房屋能够解除查封双方能够顺利过户,2009年9月10日,吴某某之姐将购房定金直接交付给法院,代李某某支付执行款后,由李某某出具定金收条。2009年9月14日,法院解除了对系争房屋的查封。因李某某又涉及另案,法院根据当事人申请,于2009年9月14日对系争房屋再次进行了查封,致双方的过户手续受阻。2010年1月19日,吴某某以上述房产系其出资购买为由,向法院提出执行异议,申请法院对系争房屋解除查封、停止拍卖,并提供相应的证据。2010年2月23日,法院作出“驳回案外异议人吴某某的异议”之裁定。之后,法院依法拍卖了系争房屋,并从拍卖所得款中返还给吴某某30万元。

 

 

一审【案号:普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第3026号】吴某某与李某某明知买卖标的物上海市陕西北路1283弄某号1506室房屋已被法院查封,仍然通过签订《房地产居间合同》方式进行买卖,双方的签约行为虽是双方当事人的真实意思表示,但违反了“司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的相关规定。吴某某以李某某主观上有过错,要求依照“定金罚则”追究被告责任,无法律依据,法院难以支持。基于系争房屋已被法院拍卖,法院在执行中已将吴某某交付的本金发还吴某某,合同的权利、义务人也明知合同履行已经不存在,故吴某某要求解除合同应予准许。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2011)沪二中民二(民)终字第1556号】本院认为,吴某某与李某某签约前已经知晓系争房屋权利受到限制,为使合同得到履行,吴某某与李某某及中介公司签订的《房地产居间合同》中约定了先行支付定金30万元,在实际履行过程中,吴某某直接将30万元定金支付给法院以帮助李某某归还尚余执行款,嗣后法院也因此解除了查封,由此,本案系争的《房地产居间合同》应当认定有效。后由于李某某再次涉讼房屋再次被法院查封,并经审判、执行,房屋已经被拍卖,双方的合同目的已经不能实现,原审法院据此判决解除《房地产居间合同》并无不当。本案中,因第二次查封使得双方之间的买卖合同不能继续履行,在没有证据证明系李某某故意所为的情形下,不可归责于任何一方,故吴某某认为李某某违约本院难以支持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当,本院予以维持。吴某某的上诉请求缺乏事实依据,本院不予支持。

 

再审【案号:上海市高级人民法院(2012)沪高民一(民)申字第223号】本院认为,吴某和被申请人之间的房屋买卖合同因法院对系争房屋的第二次查封而无法继续履行,现该系争房屋已经被拍卖,双方的合同目的已经不能实现,但这并非被申请人故意所为,并不能归责于被申请人。原审法院判决解除《房地产居间合同》,对吴某追究被申请人的违约责任不予支持并无不当,本院予以支持。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法。