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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?

        买房人因限购而违约,主要是因为限购导致不能完成过户,因买房人的原因导致合同目的不能实现。是否限购对于网签是没有影响的,只是对之后的过户有影响(查限购不通过不能过户)。因此,卖房人一般不能以买房人网签时是限购对象而拒绝配合网签,否则卖房人就会构成违约。

限购有两种情形,一种是不能买首套房,第二种是能买首套房但是不能买二套房(但买房人名下已经有一套房了)。

对于第一种情形,如果买房人在网前后过户前不能通过查限购就会构成违约,逾期超过合同约定的期间就会构成根本违约。但是,如果买房人能够在过户前通过查限购,就不会构成违约,如买房人在网签时的社保或个税记录只差很短的时间的情形(当然,这种情形比较罕见)。

    对于第二种情形,在房产交易中很常见,即只能买一套房的买房人名下有一套房了还继续买第二套房,在其买第二套房的过程中出售其名下的首套房(即所谓的“置换”)。这样,只要买房人在过户前能够把自己的房子卖掉(产权变更到其下家名下)并且通过查限购,就不会构成违约。对于这种情形,卖房人如果以买房人在网签时限购为由而拒绝配合办理网签手续,就会构成违约,买房人可以要求卖房人继续履行并支付迟延履行的违约金或者解除合同并支付违约金。

此外,需要注意的是,法院是不审查买房人是否限购的(也没有权力审查买房人是否限购),即便卖房人确定买房人在约定的过户日及合同约定的宽限期内仍然不能取得购房资格,也不能以此为由不履行自己的合同义务,否则卖房人就会构成违约。因为是否限购(进而导致因买房人的原因导致合同不能履行,合同目的不能实现),不是卖房人说了算,也不是法院说了算,而是要房产交易中心来认定。即在卖房人按约履行了自己的合同义务的前提下,如果买房人因为限购而不能通过查限购而不能办理房屋的过户,导致合同目的不能实现,买房人才构成违约。对此,请参考上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第37139号上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第2781号判决

当然,如果卖房人确定买房人在居间合同或居间版的房屋买卖合同约定的过户日之前不能取得购房资格的,可以参照适用《合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的,应当承担违约责任。关于不安抗辩权的规定拒绝办理网签,但是要严格按照《合同法》第六十九条【当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的,应当及时通知对方。对方提供适当担保时,应当恢复履行。中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。】的规定履行通知的义务,并在对方提供适当担保(担保的范围仅限于如果买房人违约给卖房人造成的损失)之后回复履行。但是需要注意的是,除非卖房人拿到了房产交易中心出具的买房人查限购不通过的书面告知书,否则不能认定卖房人有确切证据证明买房人在过户时仍不能取得购房资格。

 

 

 

附:金某与顾某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:嘉定区金耀路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“703室”)于2008年3月登记权利人为金某父母金某某、黄某某。2015年3月12日,上海市东方公证处出具公证书,被继承人金双全、黄伟珠的遗产703室,由金某一人继承。同年6月17日,金某与顾某某通过满懿(上海)房地产咨询有限公司(以下简称“满懿公司”)的居间,签订《房地产买卖居间协议》,约某:顾某某向金某购买703室,总房价款人民币(以下币种均为人民币)130万元;顾某某支付意向金5万元,如金某在房屋买卖合同上签字,则该意向金转为定金,以担保房屋买卖合同履行;协议另约某了居间义务、报酬等。同日,顾某某与金某签订《房屋买卖合同》,约某:顾某某向金某购买703室,转让价为130万元;为办理交易过户手续之需,双方同意签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》;顾某某于签订示范文本合同后60日支付首期房款59万元(含已付定金),第二期房款支付30万元,同年9月15日前支付40万元;双方应于顾某某银行贷款划入金某收款账户后3日内对房地产进行验看、清点、确认无误后,由金某交付顾某某,顾某某支付尾款1万元;双方应于同年9月15日前办理产权过户手续;合同对定金责任、违约责任、争议解决等作了约某。签订上述《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》时,金某向顾某某出示了公证书。当日,顾某某交付金某定金5万元。同年8月17日,顾某某与金某至满懿公司签订示范文本合同时,顾某某认为金某未将703室产权变更至金某名某,金某则不同意顾某某要求延迟1个月过户并要求顾某某支付首付款后再变更产权户名,双方发生争执,未签订示范文本的上海市房地产买卖合同,顾某某并报警。2015年9月6日,顾某某向原审法院提起诉讼称,金某出售的703室没有取得产权,且不按约某与顾某某签订示范文本合同,致使房屋买卖合同无法履行,故起诉要求:判令解除双方于2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》,由金某双倍返还定金10万元。原审审理中,金某辩称,签订居间协议和房屋买卖合同时,已明确告知703室是父母遗产,并出示了公证书,待签订示范文本合同后就换产权证。顾某某系单身限购人员,当时其名某还有1套房屋正在办理出售过程中。2015年8月17日,双方到中介准备签订示范文本合同时,顾某某提出要求延迟1个月过户,金某认为延迟过户会造成金某另行购房损失故拒绝,双方发生争执。因顾某某行为导致金某再行购买房屋资金链断裂,造成金某损失。现同意解除房屋买卖合同,因系顾某某违约,故不同意退还定金。原审审理中,经金某申请,原审法院通知满懿公司工作人员李新平、孙芳到庭作证。李新平陈述签订买卖合同时告知过顾某某703室是金某父母遗产,双方约某签订居间合同后60天签订示范文本合同,签合同前金某办理703室产权更名手续,要先备案才能签订示范文本合同;在签订示范文本合同前顾某某要求争取时间,金某认为有损失,没有协调成,金某没有更名。孙芳陈述双方约某8月17日签订示范文本合同,顾某某交付首期房款后金某去办703室产权变更手续,要先更换产证后备案;因顾某某原有房产没有过户,要求金某先更名再支付首付款,而金某要求顾某某先付首付款再更名,双方意见不一而未签订示范文本合同。顾某某对证人陈述认为证人与金某有利害关系,要先备案签示范文本后才能继续履行合同,签订示范文本合同时双方产生争执原因是顾某某要求金某出示能办理过户的产权证明。金某对证人陈述认为是先签订示范文本合同才能备案,其余无异议。

 

 

裁判原文节选:

一审【上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第1422号】顾某某与金某经居间介绍签订房屋买卖合同时,金某向顾某某出示了公证书证实703室是由其一人继承的遗产,房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示,且不违反法律强制性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。而房屋买卖合同的网上备案即签订示范合同,是为办理过户手续之需要,此点在双方签订房屋买卖合同上也已明确。根据房屋买卖合同中约某的后两期付款、过户时间分析,顾某某应于2015年8月17日即签订示范文本合同时支付首付款;据金某申请的证人陈述,双方约某签示范文本合同前金某办理703室产权更名手续,此后在签订房屋买卖合同后顾某某提出要求延迟过户但未获金某同意,双方仍应按照房屋买卖合同履行。在双方约某的签订示范文本当日,顾某某有理由要求金某先将703室产权变更至其名某,且703室房屋产权变更至金某名某后房屋买卖合同才能继续履行下去,而金某未变更703室产权至其名某,显属违约,故顾某某要求解除合同的诉请,予以支持,具体解除日期以金某收到本案诉状副本等应诉材料之日2015年9月11日为准。因金某违约而致合同解除,合同对于定金责任作了明确约某,故合同解除后,顾某某要求金某按照合同约某双倍返还定金,也予以支持。

 

 

二审【上海市第二中级人民法院 (2016)02民终452号】本院认为,依法成立的合同受法律保护。金某与顾某某于2015年6月17日就703室房屋所签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》,均是双方当事人真实意思之表示,亦未违反法律、法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应恪守。根据上述买卖合同的约某,双方当事人在履约过程中尚需签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(即网签合同),并于2015年9月15日前办理产权过户手续。虽上述买卖合同未书面约某网签合同的具体时间,但根据查明的某某,可以认定双方当事人在中介方满懿公司的安排下,约某于2015年8月17日网签合同。鉴于703室产权未登记在金某名某,故如需网签合同,金某作为出卖人应在此之前将703室产权变更到自己名某。至于顾某某的购房资格问题,网签合同的时间仅决定购房人是否应适用限购政策,而相关行政职能部门对于是否限购的实质审查,实践中发生在买卖双方申报交易、办理产权过户之后。即网签合同时并不要求对购房人的资格进行审查,而是在交易过户时才会涉及购房人的资格问题。现顾某某名某原有的金园路房屋已于2015年6月12日与案外人网签合同,于2015年8月21日申报交易,于2015年9月7日核准登记在案外人名某。故即使在2015年8月17日双方约某的网签合同日期时,顾某某名某尚有其他房屋,但并不影响其网签合同,且如按双方原约某的2015年9月15日办理产权过户的时间节点看,顾某某名某已无其他房屋,其购房资格并不受影响。金某上诉称系因顾某某在约某的网签合同时属限购对象才导致双方未能按约网签合同,理由不成立。即使如金某上诉所称,其亦未在2015年9月15日之前履行自己的合同义务。综上所述,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决并无不当,对原审法院的判决,本院予以维持。上诉人金某的上诉理由不成立,对其上诉请求,本院不予支持。