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住宅专项维修资金的管理模式

住宅专项维修资金的管理模式

 

沈乙成  连云港市住房保障和房产管理局

 


    近年来,随着房地产市场的快速发展,作为“房屋养老金”的住宅专项维修资金(以下简称维修资金)也越来越引起社会各界的广泛关注, 2007年建设部、财政部专门印发了《住宅专项维修资金管理办法》,对加强维修资金管理起到了巨大的推动作用。但是由于全国各地经济发展水平差异较大,维修资金管理起步时间有先有后,各地在管理模式上大相径庭,如何结合实际建立一套最优的管理模式成为各地维修资金管理部门亟待解决的现实问题。

    一、优选资金归集模式,有效规避“入口”风险  
 
    目前,维修资金归集大体上有三种模式,即开发商或物业服务企业代收、银行代收和维修资金管理部门自行收取。笔者认为,通过开发商或物业服务企业代收,方便了广大业主交存维修资金,也大大减少了维修资金管理部门的工作量,在一定程度上促进了维修资金管理工作的顺利开展。但是由于开发商或物业服务企业整体素质参差不齐,其代收的资金存在被挪用甚至因项目失败被卷走的风险,而且追缴难度大,给维修资金安全管理带来了较大的隐患。维修资金管理部门自行收取虽然能够较好地保证资金的安全,但由于受人员、办公条件等因素制约,难以方便业主,且工作效率也会大打折扣,不利于提高维修资金管理水平。笔者认为,由银行代收维修资金不失为一个最佳的选择,用银行信誉作保证,资金安全性能够得到有效保障,且可利用银行在营业网点、人员、计算机技术、内部管理等方面的优势,不仅能够方便业主就近办理业务,而且能够在深化维修资金归集、使用、核算、日常管理等方面与银行进行全面合作,有效提升维修资金管理的数字化、规范化水平,最终实现业主、维修资金管理部门、银行等多方共赢。

    二、优化增值分配模式,释放资金最佳效应

    维修资金增值主要来源于银行利息、国债收益、共用设施设备报废后回收的残值,以及利用共用部位、共用设施设备经营所得,且应当转入维修资金滚存使用。笔者认为,不应机械地将维修资金增值收益全部转入业主分尸账,而应结合实际建立灵活的分配模式,可以用于以下三个方面:一是支付业主利息。利率可以参照公积金的有关标准执行,即当年交存的维修资金按照银行活期存款利率支付业主利息,次年按照银行同期三个月存款利率支付业主利息。二是资金管理费用。维修资金管理直接受益的是相关业主,因此而发生的合理费用应当从增值收益中支出,这其中主要包括管理机构(人员)费用、硬件投入费用、代办费用等三个方面。但对管理费用支出应该严格控制,实行预算管理,报同级财政部门审核,并接受审计部门的审计监督。三是建立小区统筹应急资金。维修资金增值收益支付上述二个项目后,剩余部分可以全部用于按照物业管理区域建立小区统筹应急资金,归全体业主共有,主要用于物业发生紧急情况后维修资金管理部门组织代修而支付的应急资金,从而及时消除风险隐患,提高维修效率。

    三、创新资金使用模式,借力加强“出口”管理

    根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,使用维修资金必须经过列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过,而在实际操作中组织召开业主大会难度太大,一般以业主签字的形式宋代替,往往效率较低,真实性也难以得到有效保证。对此,维修资金管理部门应结合实际建立多样化的表决模式,如网络表决、短信表决、自动语音表决、自助终端表决等相结合的模式,有效解决上述问题。由于维修资金使用涉及物业量广面大,当大量物业进入维修期时,仅靠维修资金管理部门自身的力量显然是不够的,因此应考虑形成市(维修资金管理部门)、县区(房产行政主管部门)、街道社区、物业服务公司、业主委员会等多层次的管理体系,通过加强考核、强化激励等措施来明确责任和调动各方积极性,形成合力。同时,可考虑建立四个“库”供业主大会选择,即专家评委库、施工企业库、监理单位库和审价单位库。当维修的项目费用达到一定金额时,先从专家评委库中按照一定比例随机抽取各个层次代表组成评委组,由评委组根据有关企业资质、报价等情况综合评审确定实施单位,从而促进资金使用管理更加透明、规范,达到少花钱、多办事、办好事的效果。

    四、强化资金监管模式,稳步加快管理进程

    从各地对维修资金的监管模式来看,目前较为普遍的是实行集中代管,很多市、县成立了维修资金专门管理机构会同业主大会来具体实施,使维修资金监管有了有力的抓手和载体,笔者认为这是一种较为可行的模式。一方面,如果在当前相关法律体系尚未健全的情况下就将维修资金划转业主大会管理,不仅极易发生业主委员会越权或擅自行使业主大会权力挪用资金的现象,而且使监管部门失去有效的监管手段,最终侵害业主的合法权益。另一方面,实行维修资金管理机构会同业主大会共同管理模式,业主作为所有权人、决策人的主体地位没有变,是否使用、使用多少等均由业主大会讨论决定,维修资金管理机构主要对资金使用的合理性、合法性进行监管,确保维修资金用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,并接受业主大会对维修资金日常管理的监督。笔者认为,应待相关条件成熟后,再逐步从维修资金管理机构会同业主大会管理模式过渡到业主大会自主管理模式。当前,由于维修资金管理与公积金管理存在较多相似之处,公积金的管理体制给维修资金管理提供了许多可以借鉴之处。笔者认为,要逐步理顺维修资金管理体制,即成立维修资金管委会,建立维修资金市、县垂直管理体制,以不断提升维修资金管理水平。