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关于专项维修资金归集的几点建议

 

关于专项维修资金归集的几点建议
 
 

        针对我国专项维修资金制度的现状,结合几年来为物业管理企业提供法律服务过程中所遇到的问题和积累的经验,笔者对专项维修资金的归集提出以下几点建议。

        一、交纳主体

        笔者认为以建设单位作为专项维修资金的交纳主体优于以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体。这一做法可以有效解决物业受让人拒绝交纳或拖延交纳专项维修资金的问题,使专项维修资金的全额收取获得保障。

        在以物业受让人作为专项维修资金交纳主体的制度下,为促使物业受让人积极履行交纳专项维修资金的义务,房屋土地的权属登记部门一般要求物业受让人在办理其所受让物业的过户登记手续时提供已交纳专项维修资金的凭证,以确保专项维修资金的足额归集。如物业受让人届时不能提供其已交纳专项维修资金的凭证,则权属登记部门将拒绝为其办理物业的过户登记手续。权属登记部门的这一做法因缺乏明确的法律依据已遭到诸多质疑。媒体曾报道,湖南省长沙市房屋产权管理局因某购房人未交纳专项维修资金而拒绝为其办理房产证,该人遂以长沙市房屋产权管理局为被告提起行政诉讼,请求法院确认该局不交专项维修资金就不办房产证的做法违法。而且,实践中某些物业受让人为逃避交纳专项维修资金的义务而不去办理物业的过户手续。再者,由于建设单位自用物业无需办理产权过户手续,因此权属登记部门以交纳专项维修资金作为办理过户手续前提条件的做法无法对建设单位自用物业的专项维修资金交纳形成有效的监管。

        此外,以物业受让人作为专项维修资金的交纳主体在一定条件下能够给予建设单位挪用专项维修资金的空间。尽管为避免建设单位挪用专项维修资金,很多城市目前均明文禁止建设单位代收专项维修资金,但由于有一部分物业受让人委托建设单位办理物业的过户手续,建设单位为防止物业受让人不按时交纳过户所需的相关税费而延误办理过户手续的进程,往往要求物业受让人将专项维修资金、契税等税费一起交予建设单位。建设单位的此类做法有其苦衷,但确实增加了专项维修资金被挪用的风险。

        如果以建设单位作为专项维修资金的交纳主体,因物业受让人不再承担交纳专项维修资金的义务,则不再存在物业受让人怠于交纳专项维修资金及建设单位挪用专项维修资金的问题。为确保建设单位按时足额交纳专项维修资金,笔者建议通过立法将交纳专项维修资金作为颁发预售许可的前提条件,即要求建设单位在领取商品房预售许可证的同时按照当时的规划建筑面积预交专项维修资金。待建成的房屋进行初始登记时,再由政府相关部门与建设单位根据实测的建筑面积进行专项维修资金的最终结算,多退少补。

        二、基数

        笔者建议将建筑成本作为基数计算专项维修资金,而不以物业转让价款作为基数。专项维修资金的作用是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造所需要的费用主要为建筑成本。而物业转让价款的构成中所包含的内容要远远超过建筑成本,例如还包括土地成本、开发过程中所发生的税费、建设单位的利润等。在进行物业共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造时,基本上无需考虑土地成本、开发过程中所发生的税费和建设单位的利润。另外,不同的物业买受人所承担的物业转让价款的单价可能是不同的。物业转让价款的单价存在诸多的变数。物业的位置、朝向、楼层、户型的不同可能直接到影响物业转让价款的单价。在项目销售的不同阶段,物业转让的价格也可能不同。但整个项目测算下来,单位面积物业的建筑成本是固定的,不会因物业的朝向、楼层、户型或在项目中的位置不同而变化,也不可能由建设单位与物业受让人通过协议进行调整。故对每一个物业买受人而言,其所承担的单位面积物业的建筑成本是相同的。同样,如果发生物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新或改造的情形,由于所发生的维修、更新或改造费用主要为建筑成本,因此对于每一个物业买受人而言,无论其受让物业时转让价款的单价为多少,其所承担的单位面积的维修、更新或改造费用都是相同的。但如果按照物业转让价款计收专项维修资金,则物业转让价款单价高的物业受让人实际上要比单价低的物业受让人多承担维修、更新和改造费用。这对物业转让价款单价高的物业受让人是不公平的。因此,以建筑成本作为基数、按照建筑成本的一定比例计算专项维修资金更加合理和公平。

        如果以建筑成本作为基数计算专项维修资金,则建筑成本如何确定是一个需要解决的问题。目前有的城市定期公布全市统一的房屋建安成本价。这种确定建筑成本方式的特点是比较简便,易于计算,但过于僵化。如果一个城市的区域发展不平衡问题比较严重,由于统一的房屋建安成本价属于较低的标准,则依此成本价计算交纳的专项维修资金可能不能满足高档物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的需要。鉴于此,笔者建议政府相关主管部门可以指定评估机构对每个项目的建筑成本进行评估,以评估值作为计算专项维修资金的基数。

        三、比例

        笔者认为专项维修资金的交纳比例应统一,而不应对单一业主物业和多业主物业分别适用不同的标准。目前北京市单一业主物业的业主与多业主物业的业主所交纳的专项维修资金的标准就存在着差别。根据原北京市国土资源和房屋管理局《关于非异产毗连结构商品住宅共用设施设备维修基金收取标准有关事项的通知》(京国土房管物字[2000]69号),整栋住宅只有一个产权,且住宅结构独立,与其他住宅无毗连部位,购房者可按购房款1%的比例交纳维修基金。另据北京市建设委员会《关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知》(京建物[2004]511号),住宅区内的独幢非住宅,只有一个业主的,按购房款1%的比例交纳专项维修资金。由上述规定可知,在北京市单一业主的独栋住宅和住宅区内的独栋非住宅,其买受人可以按照1%的比例交纳专项维修资金。

        笔者理解,设置此种制度的原因在于单一业主的独栋物业无需区分专有部分和共用部分,而且在物业需要维修、更新或改造时,费用容易筹集,不会发生多个业主物业中个别业主怠于承担修缮义务的情形。但笔者认为,专项维修资金是相对于物业共用部位和共用设施设备而言的。如果一个物业不存在共用部位和共用设施设备,且业主只有一个,则在发生物业需要修缮或改造的情形时,该业主可届时自行决定如何筹集资金支付修缮、改造费用,而无必要提前交纳一笔金额不小的专项维修资金。从这一角度出发,单一业主物业的业主无需交纳专项维修资金。因此,要求单一业主物业的业主按1%的比例交纳专项维修资金缺少理论依据。

        此外,单一业主的物业通过分割转让可能转变为多业主物业。发生此种转变之后,作为一个多业主的物业,其业主应适用2%的专项维修资金交纳比例,故新业主(包括未全部分割转让而保留部分产权的原业主)需要将原业主已按照1%比例交纳的专项维修资金补充增加至2%。但目前北京市的规范性文件中对于新业主如何补交专项维修资金并无规定,权属登记部门在办理二手房的转让过户登记手续时也未要求新业主补交专项维修资金。因而此类区别适用专项维修资金比例的做法将间接导致部分多业主物业的业主按1%的比例交纳专项维修资金。

        鉴于区别适用专项维修资金比例的做法存在一定的不合理性,结合本文前面提及的以建设单位作为专项维修资金的交纳主体的论点,笔者认为,专项维修资金应由建设单位交纳,且应适用同一比例。

        作者单位:北京市中伦金通律师事务所