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戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
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对停车位权属问题的商榷

 
 
 

    随着小汽车快速进入富裕起来的家庭,百姓在购房时越来越关注停车位,需求日益突出,但停车位的权属没有明确界定.会使各方利害关系人见解不一,主要分歧如下:

    1.建筑容积率是否十时是确定停车位产权的依据?

    建筑容积率是城市规划对城市土地利用的技术控制指标之一,建筑容积率是以地面以上建筑面积的总和来计算,城市规划部门通过设定建筑容积率(作为上限),并结合建筑密度、绿地率等技术控制指标,来控制建筑的规模、体量、密度和高度.其目的是为了保持合理的城市建筑景观、以及对日照、间距、通风的合理要求。

    由于建筑容积率是宝贵的空间资源,所以开发商一般都是将停车场建在地下部分,这一方面是从使用要求考虑,另一方面可以充分利用建筑容积率资源来安排住宅。地下部分的建筑面积不计入建筑容积率,是因为地下部分没有影响到城市景观.同时也体现了城市规划部门对开发利用地下空间的鼓励。但是,有些在建筑密度比较高的市中心地区,在高层住宅的卜4层也设立停车场,地上部分的停车场.其建筑面积还是必须计入建筑容积率。建筑容积率是为了城市规划的目的而设定的控制工具,并不是从物权法的角度出发而设定的概念。所以不能以是否计算容积率作为确定地下、地上停车位房地产权的依据。

    2.土地使用权面积份额的分摊是否是确定产权的另一依据?

    土地使用权面积份额的分摊是为了确定建筑物区分所有权人之间的共同关系,是确定建筑物区分所有权人之成员权的依据,并且确定了建筑物区分所有权人对住宅区公共事务管理和公用产业维护的权利和义务。因此.住宅的所有权人依据所拥有的建筑面积来分摊住宅区土地使用权面积份额,如果住宅区内有商业物业,商业建筑面积也同样参与土地使用权面积份额的分摊。

    而停车位、独立储藏室属于从物,在使用功能上从属于主物一一某户住宅,为该主物的所有权人使用,在房地产权属上从属于某户住宅的所有权人,从物的产权转移是受到限制,必须随主物一同转移,或是在具有共同关系的主物所有权人之间转移。因此,停车位一定是本住宅区的住宅产权人所拥有,不允许转让给本住宅区外其他人.这是从维持住宅区的秩序和环境这一基本原因为出发点。

    由于停车位。独立储藏室是从物,是被某个建筑物区分所有权人所拥有,所以从物不参与土地使用权面积份额的分摊,从物的房地产权登记是附录在主物的房地产权登记上。从物不参与土地使用权面积份额的分摊并不等于从物就是共有物业。由这一观点来否定从物的专有权性质是不合乎逻辑的,是无法成立的。

    3.停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本能否作为确定产权的又一依据?

    商品房的开发是一个市场行为,商品房的价格是由市场来决定的,不是由成本来确定的,这是一个经济学的常识。在房地产开发经营上,开发商是根据开发项目可实现的总的销售收入、扣除总的建设成本、税金等费用开支来确定其经营利润目标。商品房的利润没有法律上的限定,因此去讨论商品房售价是否包含停车位的建筑成本没有任何意义。只有采取政府定价的安居房才可能说明安居房的售价是否包含停车位的建设成本.因为开发的利润比例是政府规定的,售价也是政府核定的,其中所包含的利润、成本也就不存在任何变数。

    企业获取利润是企业的天性.市场经济是讲究游戏规则的.企业的行为只有按照市场的游戏规则,才能在市场竞争中取得成功。商品房开发商是将住宅与停车位分别销售.还是将停车位纳入住宅销售之中,这要取决与市场大多数开发商采取什么方式。如果采取将停车位纳入住宅销售,所产生的问题是使得住宅的销售价格提高,使得没有停车位需求的住户要承担停车位的相关费用 (成本、税金和利润),而且停车位的比例是随商品住宅房的档次、客户的市场定位有很大的不同,这对不拥有汽车的住户是不合理的。所以,目前绝大部分开发商是将住宅与停车位分别销售。这种方式对不同客户都比较公平,符合当前市场惯例.有利于市场销售。

    如果仅仅是根据商品住宅的销售价格大于住宅建设成本加上停车位建设成本等成本费用,来判定停车位就是属于全体住户的共有物业。如按此推理.超出总成本之外的无论是住宅、停车位、储藏室,商铺都可以说成是共有物业,这显然是没有道理的。只有安居房可以按此原则来判定停车位是否是属于业主的共有物业,从而确定停车位是否可以单独销售。

    4.配套设施是否等同于公用、共有?

    城市规划部门依据<城市居住区规划设计规范),对住宅区的建设提出了配套设施的基本要求。这是从城市规划的角度,根据居民生活需求而设定的,配套设施的项目涵盖涉及居民生活的许多方面,其内容包括中小学校、医院、商业、银行、文娱、停车、行政管理等许多项目。显然不能因为这些设施属于城市规划部门所要求的配套设施,就否认其具有独立的产权。

    城市规划部门是城市发展的研究部门,也是城市建设的管理部门,他们对城市的发展、居民的生活进行了大量的研究,总结出城市发展、居民生活的规律性经验,并且通过设计规范指导城市建设和发展,从而保证了城市发展的合理性和科学性。城市规划部门所指出的”配套”的含义是指满足居民生活所必须的、所必备的.如果缺了其中的内容,会给居民生活带来不便和困难,并没有任何法律条文说明这些配套设施的产权是居民共有的意思。停车位的房地产空间权特性及其权属

    现代城市建设特别强调对土地上空和地下的利用,对空间的占有和使用,应成为空间权的客体.空间权的确立正是人们对土地的利用从平面向立体空间发展而产生的.在农村是一幢一户的独立住宅,房地产权利的界定只要基于土地就可以了。而城市化,人口和经济集聚,对空间的开发利用是城市发展的必然,因此要求从法律上界定房地产的空间权。在多层、高层的住宅、办公、商业建筑中必须界定其各部分空间的面积、使用特征.权利归属等房地产权利的属性.并通过房地产的登记管理制度加以确定。作为建筑物区分所有权主要组成部分的专有权并不是对建筑物的支配,而是对一定范围的建筑空间的支配权。所以,专有权的本质是一种空间所有权。香港<建筑物管理条例)对“建筑物”的释义是建筑物除了建筑物本身之外,还包括建筑物所在的土地。

    对于空间权.要依据其占有和使用的特点区分为专有权和共用权,因此.对一个建筑物及其土地的空间可以区分出专有部分和公用部分.专有部分是由具体的权利人所拥有和使用.并承担其费用。而公用部分是相对于专有部分,是为具有共同关系的权利人共同使用,如住宅区室外公共场地.公共走道,市政公用设施、建筑的支撑结构.屋面、外墙.户外管道等.

    通过有关建筑物区分所有权的专有部分与共用部分之法理来确定住宅区内住宅、以及其他建筑物.设施的归属,这样就有一个清晰的,合乎逻辑的原则来处理有关权利归属、维护管理、邻里纠纷等问题。

    如住宅区的独立储藏室一样,私用停车位属于专有部分,需要停车位的住户通过与开发商购买来获得停车位的专有所有权,需要强调的是停车位作为从物的属性,只能为本住宅区建筑物区分所有权人购买,不能被区外人所购买和使用。只有住宅区的访客公用间停车位是属于公用部分,其产权为建筑物区分所有权人共有。

    德国法律将停车场在性质上界定为专有部分,只要以持久性之界标标明范围,无论该停车场系在地面上.或者是在地下,地上建筑内.均在所不问.法国法律规定在本住宅区区分所有权人购买后而剩下的停车位,开发商可卖给本住宅区外部人。香港(建筑物管理条例)中采取排他法定义“公用部分”为“括专供某一业主使用、用或享用的部分”,在该条例的附表中一一列出公用部分,停车位没有在此公用部位之列。

    停车位是住宅区内或占有一定空间位置,或是在地表.或是在地下地上建筑物内、为某一业主所占用使用的设施,因此停车位应该具有专有部分性质的房地产权,进行房地产权登记管理。

    住宅与房地产—物业管理