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小区车位身份之辨

 
【作者】曹凯杰 【来源】半岛都市报
 

    近日岛城多个小区做出“只售不租”的决定,导致物业或开发商与业主的矛盾激化。据介绍,青岛有产权登记的可售车位仅有不到一万个,但实际以“转让使用权”和“一次性租赁”等形式变相销售的车位数量,保守估计已有10万个以上,其中绝大多数车位由于涉及占用人防工程而产权不明。人防车位既不属于开发商,也不属于全体业主共有,该类车位也不可以购买产权。除了人防车位,还有的小区甚至在公摊面积内划车位“一次性高价租赁”。尽管某些小区配套车位供不应求的现实客观存在,但开发商利用监管“盲区”在销售手段上大做文章的现象也不容忽视。

  业主细算车位租售账

  4月27日,市北区合肥路附近一处楼盘车位开售,其火爆场面毫不亚于摇号抢房。记者以普通购房者的身份进入售楼处,26岁的置业顾问小王走过来主动接待。小王介绍,该小区地下车位一共分为4层,目前定下的政策是只出售不租赁,其价格最高15万元。

  与记者一同来到合肥路新开楼盘售楼处询问车位的,还有一位在一家网贷公司做业务经理的张先生 ,面对置业顾问的不停游说,张先生举棋不定。他给记者算了一笔账,按照目前市场上流行的几款货币基金的年化收益率计算,拿出10万元购买货币基金每个月就可获益接近500元,而纵观青岛目前依然还允许业主租赁车位的小区,很少有小区的车位租赁费每个月超过300元。

  住在市南区的刘先生一年前以近30万元的价格,从香港路一高档楼盘买下一个地下车位,并以500元/月的价格将车位出租给别人,但在出租半年后他才发现,自己做了一笔赔钱的买卖。刘先生计算自己的车位租金年回报率仅为2%,比现行最低的三个月定期银行存款利率还要低。

  记者采访了市南区几个在售楼盘,其中汕头路附近一处以30层以上高层住宅为主打的楼盘的开发商负责人称,小区车位目前也在执行只卖不租的政策,目前地下车库的价格根据位置不同,定在30万元至35万元之间,这名负责人坦言,车位销售的状况虽然并不理想,但他们到目前也没有往外出租的计划。

  在各种利益诉求的纠葛中,越来越多的新小区开发商号称车位只售不租外,记者调查发现,多个早已交房的住宅小区也加入了只售不租的行列。市北区嘉善路瑞丰嘉苑小区地下车库有340多个车位处于闲置状态,小区绿化带里却挤满私家车变成了停车场,记者前往该小区调查发现,该小区地下车位在交房一年多后,突然改为只对业主销售不租赁,但一个车位高达13万元的价格让不少业主望而却步。

  市北区金华支路保利百合花园小区的黄女士也有类似的遭遇,黄女士2011年住进该小区后,一直租用车位,地上车位每月租赁费用是100元,但是要每两年一次抽签决定租赁权,而地下车位租赁费用是每月300元。这样的话,即使黄女士摇号摇不到地上车位,也可以租地下车位。但进入2014年后,情况突然发生了变化,黄女士说,小区开发商突然宣布地下车位不再按月租赁给业主,业主需要一次性支付10万元左右一租租20年,跟买车位差不多了。

  买回车位为啥只有使用权

  对于购买车位,除了投资回报率问题,最让购买者放心不下的,还有车位的产权问题:花数万元甚至数十万元买车位,却只获得与开发商之间的一纸合同,没有产权登记作保证的尴尬总是让业主难吃定心丸。记者采访中,合肥路新开楼盘置业顾问王先生给记者拿出两份不同的合同,一份是地下车位使用权转让合同,另一份是地下车位租赁合同。王先生称,两份合同最大的区别就在于租赁合同所关联的是人防车位,另一份是普通车位,人防车位的价格比普通车位低5000元。

  当记者问这两种车位有无产权证时,王先生苦笑着摇摇头,并称:“全国就没有一个车位有产权证的,使用权转让跟房子一样也是使用70年,车位有没有产权根本没区别。”虽然王先生的这种说法有些夸张,但是记者调查发现,买车库能拿到产权证的业主寥寥无几。

  记者就此采访了青岛市房产交易中心相关工作人员肖女士,肖女士解释称,正常情况下按照规划部门的批准,对于小区楼盘在规划之初就已经预留出来的车位,并且具备权属明晰等要素,当然是可以办理产权证的,但只能由开发商统一前往房产管理部门,按照整层为单位办理“大证”,单个业主不能为自己的单独车位办理产权证。目前全市可售有备案的车位共有不到1万个,绝大多数的车位都是没有产权或者没有独立产权的。

  记者采访负责房产销售的业内人士了解到,没有四面墙的划线车位都不可能拿到产权证,这样的车位即便有产权,其“大证”也都掌握在开发商手里,现在大部分开发商为了避免麻烦,出售的都是使用权,并且在销售中不会告诉购买者哪些是人防车位哪些是非人防的产权车位。

  在市南区鲁商中心首府售楼处,一名置业顾问在接受记者采访时毫不掩饰地表示,该楼盘目前出售的地下一共三层车位都是人防车位,业主购买到手的只是使用权。

  一位长期从事楼盘销售的置业顾问赵先生向记者介绍,目前青岛市地下车位大约可以分为三种类型,第一种是有产权的车位,确切地说应该叫做车库,这种车库与普通住宅一样,办理了产权登记,但这种车位数量非常少;第二种是无产权非人防车位,也就是一些开发商与业主签订“使用权转让合同”所关联的车位,这种车位在规划时预留了出来,有些是在公摊面积上擅自设立的,也有些是由于开发商自身的种种原因,不能办理产权登记的;第三种就是人防车位,事实上只能说是人防工程,并不是规划好的车位,开发商按照政府有关部门的指令建设的人防工程。

  房地产交易中心工作人员肖女士同时透露,开发商不办理产权证,仅与业主签订使用权转让合同或租赁合同,往往是由于所出售的车位本身就存在产权不清晰的问题。肖女士说:“一种是车位本来就被算进公摊里面积了,如果开发商再拿出车位来出售,则属于重复销售,当然不能办理产权证;另外一种就是地下根本就不是车位,而是属于国家强制配套的人防工程,所以更不可能办下来产权证。”

  保利地产置业顾问马女士介绍称,他们目前提供的人防车位,签租赁合同第一次先签二十年,二十年之后免费续签。

  记者就此采访了青岛市人民防空办公室一名王姓负责人,他表示针对与人防工程位置重合的车位,青岛市人防办允许开发商向业主转让使用权,也就是以租赁的形式提供给业主,当万一遇到战争等突发状况时,国家将无偿收回这些地下车位。

  开发商急求回笼资金

  根据《山东省物业管理条例》第五十条规定,车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。出现只售不租的情况,业主可向小区所在街道办事处、居委会、物业管理行政主管部门反映。

  既然已经有了明文规定,为什么近期“只售不租”的情况频频出现?业内人士透露,最直接的原因就是开发商急求回笼资金。根据新华数据库的统计,2014年一季度青岛新房成交24193套,成交量比去年同期下跌21.6%。

  曾就职于中海银海一号楼盘的置业顾问赵先生称,由于地下车位的处置权归开发商所有,按照谁投资谁受益的原则,车位销售也是楼盘销售总利润的构成之一,在2013年四季度和2014年一季度青岛大部分楼盘销售低迷的状况下,将销售重点转向车位,也可以作为住宅销售的一种补充。很多大开发商在青岛都开发了多个楼盘,各楼盘之间销售业绩不均衡的情况很常见 ,在一个楼盘销售遇冷之后,开发商通常都会想办法从另外的楼盘来调配资金。

  在深圳的开发商卓越集团下属地产营销公司工作的张女士透露,卓越集团在青岛目前有三个大项目 ,城阳区的住宅项目已经卖出去超过90%,但市北区的写字楼项目总套数1272,开盘大半年还剩下1196套,库存超过94%,所以当然要赶紧要从别的楼盘来回笼资金,卓越在城阳的楼盘车库以前全部都是租给业主的,现在也开始以每个车库4万元左右的价格往外出售了。

  车位利润可达到至少4倍

  无论是转让使用权,还是租赁合同,在购买车位的业主角度来看,都与一次性购买没什么区别。保利百合花园小区业主郑女士说:“只是在合同上写着租赁,写着转让使用权,但都是一次性交10万元,这明明就是购买啊。”记者调查发现,一般来说,市区内的车位月租只有200元~ 300元,如果出售价格10万元~ 15万元来计算,就意味着要40年才能收回成本。

  售价几乎比一辆普通轿车还要高的地下停车位究竟占地多少?成本又是多少?一位在青岛负责多个楼盘建设的建筑公司负责人向记者坦言,通常情况下,一个地下停车位的标准面积为12到13平方米,而地下部分的拿地成本通常仅占到楼面价的30%,在拿地时地下部分已与楼面价同时支付。目前地下车位的最高建筑成本来计算,目前售价15万元左右的普通标准车位,成本价最高应该不会超过3万元,这样算下来车位利润可以达到至少4倍,比普通住宅的利润要高出很多。

  该负责人根据自己曾经负责建设过的岛城几个普通住宅小区计算,以一个建筑面积1万平方米的小区为例,销售车库得到的利润要占到整个小区总利润的四分之一多,所以对开发商来说,是绝不肯轻易放弃的利益。

  权威声音

  根据最新版的《青岛市物价局物业服务收费管理办法》,车位租赁费收费标准分为两种情况,在业主大会成立前 ,普通住宅物业管理区域内的规划配套停车场(库),其停车服务费、车位租赁费实行政府指导价,而该文件附表2《普通住宅物业管理区域停车服务费、车位租赁费指导标准》明确规定,中型车车位租赁费最高不超过350元/月 ,小型车则不超过300元/月。

  在业主大会成立之后,普通住宅物业管理区域内的停车服务费、车位租赁费和各类非住宅物业的停车服务费、车位租赁费实行市场调节价,这个价格具体标准由车位所有权人与业主大会协商确定。

  —青岛市物价局一名工作人员

  支招

  转让使用权不保险可在“大证”上加名

  与车位销售热潮同时出现的是业主的各种担忧。针对人防车位的“以租代购”问题,北京中同律师事务所(青岛)库兵律师表示这个做法有点“打擦边球”,但严格从法律上来说,的确不存在违法。根据《合同法》规定,物业出租期限最长只能为20年。不过也有置业顾问回应,买卖使用权的合同上会注明是买20年再送50年,并不违反法律规定。

  库律师称,如果在转让使用权时,业主明知道是人防车位,还要付款并签订转让协议,则构成了双方自愿的行为,业主无权要求撤销合同。但如果开发商在与业主签订地下人防车位使用权买卖协议时,没有明确告知车位属于人防车位的,业主则有权依据《合同法》第54条的规定,行使撤销权撤销合同。同时按照《合同法》第58条的规定,开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的,开发商要承担合同被撤销的责任,返还车位款及利息,但业主应当支付已经使用期间的车位费用。

  另外对于非人防且无个人产权的车位,开发商仅将使用权转让给业主,同样会给业主留下的隐患。北京大成律师事务所李升成律师表示,使用权转让合同并不能阻止开发商对车位进行“二次出售”,如果开发商把车位的产权卖给他人,根据物权优于债权的原则,只有使用权的人就不能使用该车位。

  为了保证业主的权利,李律师提醒业主在支付转让费用时,应该采取相应的措施。单个车位没有产权证,但对于整层车位来说,开发商是有大产权证的,业主可以在购买转让权时,要求将自己的名字加在大产权证上 ,这样就等于业主购买的车位获得了产权登记。

  但对于已经算进公摊面积里的车位,业主在支付购房款之后车位地下车位的所有权属于全体业主,开发商无权处理这部分面积,业主可以去青岛市规划部门申请查阅规划图纸,来确定车位到底有没有被包含在公摊面积里。如果确定开发商销售的车位已经被算作公摊面积,业主除了可以要求撤销合同并全款退还转让费用外,开发商还应为“一房两卖”的行为负法律责任。