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物权法指导:车位、车库

物权法指导:车位、车库
 
 

  物权法解释:第七十四条【车位、车库】

  第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  【解释】本条是关于车位、车库的规定。

  业主的建筑物区分所有权中,争议较大的是车位、车库的所有权归属问题。这个问题涉及广大业主的切身利益,社会普遍关注。在征求意见过程中,主要有两种意见,一种意见认为,车位、车库应当归业主共有。主要理由是:(1)车位、车库已经摊人建筑成本,开发商将其再次买卖或者出租,侵害了业主的利益;(2)在房屋销售过程中,开发商处于强势,如果车位、车库的所有权以有约定的按照约定的原则确定归属,对业主不利。另一种意见认为,车位、车库的归属,业主与开发商有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。主要理由是:(1)从我国目前多数地方商品房销售的实际做法看,对车位、车库的归属,在商品房买卖合同中都有约定;从其他国家和地区看,车位、车库一般也归业主个人所有。(2)车位、车库不像电梯、走廊、水箱、道路、绿地等应当共用,规定业主共有很难操作。(3)开发商是否把车位、车库摊人成本,和商品房销售价格的高低没有必然联系,而且,也很难证明车库、车位的价值是否包括在建筑成本之中;目前对价格管理部门是否应当公开开发商的建筑成本仍有不同意见。(4)对车位、车库的建造比例和车位、车库首先满足小区业主需要,应当做出行政管理的强制性规定,但地下车库和地面上的停车场,作为独立设施,如果不允许开发商销售或者出租,可能影响开发商建造车位、车库的积极性,对业主不利。

  经对我国房地产市场的实际做法和存在的问题进行调查研究,并借鉴国外的通常做法,立法部门认为,属于业主共有的财产,应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所。从房地产市场的情况看,一般来说、专门用来停放汽车的车库、车位的归属,是由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定归业主专有或者专用的。这样,既容易操作,也可以避免纠纷。如果规定车库、车位归业主共有,由于车库、车位和住宅的配套比例不同、业主之间享有的住宅面积不同、商品房销售的状况不同等原因,归业主共有很难操作,据此,本条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”同时,对现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位的问题,本条第一款、第三款有针对性地规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”