栏目导航
戈运龙律师,理学学士、法学学士,三级律师,安徽省律师协会电子商务和信息网络法律专业委员会委员,安徽省法学会会员,芜湖市劳动人事仲裁委员会仲裁员,芜湖六安商会秘书长,安徽皖通律师事务所副主任……
芜湖企业法律顾问网  
联系人:戈运龙律师
移动电话:13966013630
电话:0553-3801970 
传真:0553-7511108 
E-mail:gyl518@sina.com 
地址:安徽省芜湖市中山北路汇金广场B
座15楼1509室

机械停车位的产权登记问题

 

机械停车位的产权登记问题
【作者】金绍达 【来源】《中国房地产·综合版》2015年第4期
 

    某市登记机构询问:

    近年来,我市机械停车位逐渐增多。机械停车位具有占地面积小、空间利用率高等优势,是解决停车问题的有效手段,但与此同时,也带来了出售和产权登记的相关问题。机械停车位大多是在室内,建设成本高,如果不允许其销售,开发企业将无法承受;开发企业销售以后,如果不予登记,业主权利得不到保障,业主也无法接受。问:机械停车位是否可以申请不动产登记?如可以,应如何办理登记?

    金绍达:机械停车位是通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位的使用目的,有的停车设备工作时要留有交换的空车位,因而可以停车的数量并不一定是一层停车位数量和车位层数的简单迭加。对于某一个个体车位来说,是一个移动的非独立空间。因其位置可以移动,又不是一个独立的空间,与不动产登记的基本要求并不吻合。

    但是对于一个机械停车单元整体来说,其位置是可以具体确定即特定的,并且有明确的经界。载车板虽然可以移动,但犹如建筑物内电梯的轿箱,是机械停车单元整体的组成部分,因此,一个机械停车单元整体可以申请不动产登记。

    机械停车位的个体用户一般只是购买1-2个车位,很难要求车位业主将机械停车单元整体购买或转让。因此,仅仅解决机械停车单元整体登记问题还无法解决个体买主的产权登记和日后的权利转让问题。考虑到机械停车单元只有作为整体时才是一个特定的空间,因此,只能将车位整体作为登记的基本单元,把个体买主作为按份共有的共有人,其份额以某一停车单元所能提供的实际停车位数量划分,有几个实际停车位就分为几份。这样,买主日后可以采用转让其共有份额的方法,来解决个体买主的登记和日后的转让问题。

    开发企业在初始登记时,可以将机械停车单元作为整体登记。在机械停车位销售时,可按照按份共有的份额转让来处理。

    对于个体买主的登记和转让,还要解决两个问题:一个是共有人共同申请问题,另一个是共有人的优先购买权问题。

    一、共同申请问题

    1.在开发企业转让给业主时,可以在销售完毕或基本完毕时由业主共同申请或由开发企业接受业主委托代理申请,如果提出登记申请时车位尚有未销售的,未销售的份额由开发企业作为共有人申请。

    2.日后业主对车位转移时,极少是将全部份额一起整体转让,受让人也是如此。因此,当某一个业主转让其份额时,由于共有人较多,新的业主很难要求其他业主与其共同提出登记申请。这也是机械停车位登记中最难解决的一个问题。

    我国台湾地区把这类共有关系称为“公同共有”,“依法律规定或依契约,成一公同关系之数人,基于其公同关系,而共有一物者,为公同共有人”(台湾地区《民法》第八百二十七条)。台湾地区《土地登记规则》第三十二条规定,“公同共有之土地,公同共有人中之一人或数人,为全体公同共有人之利益,得就公同共有土地之全部,申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后,应将登记结果通知其他公同共有人”,是以“代位申请”制度来解决这类问题。

    代位申请是指当事人怠于申请登记时,利害关系人为了保全自己或者权利人的利益,以自己的名义代位登记权利人向登记机构申请登记。日本的《不动产登记法》也规定了代位申请权。

    我国大陆现行规定中没有代位申请权的明确规定,应是“我国不动产登记立法的缺失”(《房屋登记办法释义》第50页),因此建议在今后立法中能予以完善,或是规定在对其他共有人没有不利影响时,按份共有人可以单方提出登记申请。《房屋登记办法》已规定部分共有人可以申请所有权的变更登记,主要原因是因为房屋所有权人的姓名或者名称、房屋坐落的街道、门牌号变更时,部分共有人申请不会对其他共有人产生不利影响。而因按份共有人将自己的份额转让所申请的登记也不会对其他共有人产生不利影响,所以,这一规定应是完全可行的。

    当然,最好的方法是通过立法,完善“代位申请”制度,彻底解决现实生活中出现的这类问题(除了机械停车位以外,一些房屋共有人在不动产登记中有时也会遇到类似的问题)。目前,可以先对购买机械停车位的业主作为按份共有登记,对转移登记中的问题,各共有人之间可以以合同约定(负有互相协助申请登记的义务)的方式来解决。

    二、优先购买权问题

    在开发企业将机械停车位份额销售给业主时,买受人在转移登记完成前仍然只享有债权,因此在销售给业主时还不存在共有人的优先购买权问题。日后业主转移车位,一般是随其购买的住宅或其他房屋一并转让。在这种情况下,其他的车位共有人并不是同等条件,因此转让时不会受优先购买权的影响。倘若是单独转让车位的份额,除了当事人按照《物权法》第九十七条“共有人之间另有约定”以外,其他共有人在同等条件下应当有优先购买的权利。