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建筑区划内车位车库的权利归属

 

建筑区划内车位车库的权利归属
【作者】文良成 徐强 【来源】《中国房地产》
 

文良成  宜昌市房地产权监理处
徐  强   宜昌市东山房管分局

    一、对建筑区划内车位车库的认识

    (一)建筑区划内用于停放汽车的车位车库是小区的配套设施,但又具有相对独立性
    从法律关系上看,车位车库相对于房屋,不同与民法上的从物与主物的关系。车位车库不仅从物理构造上可以独立存在,更可以脱离房屋作为独立单元使用,甚至可以作为一种特定用途的房屋(专门用于停放汽车)进行权属登记。从实际交易上看,业主购房时并不一定非得购买车位车库,反之,业主处分房屋也不意味着车位车库就必然随之转移。当事人对房屋的处分,在没有特别约定时其效力显然不能及于车位车库。 
  
    (二)可以登记的车位车库是《物权法》第6章中所称的专有部分

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定,“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。由此可见,可以登记的车位应该认定为专有部分,而非共有部分(这与《物权法》第74条并不矛盾,后文将有阐述)。立法部门认为,属于业主共有的财产应是那些不可分割、不宜也不能归任何业主专有的财产,如电梯等公用设施、绿地等公用场所,而车位车库是可以归业主(含开发商)专有或专用的,不宜作为共有财产。

    认识了车位车库的性质,才能对《物权法》第 74条进行准确理解。  
  
    二、当前车位、车库权利归属的几种主要观点

    在《物权法》起草过程中,社会各界对于车位、车库的归属问题,一直存在较大的争论,甚至在《物权法》颁布施行后,争论依然存在。

    第一种观点:属开发商所有。其理由是:车位、车库是开发商投资建造的,按照原始取得理论,应属开发商所有。

    第二种观点:属业主所有。支持该观点的又有三种情形;第一,土地使用权分摊说,认为小区的土地使用权已为业主的房屋所分摊,而车库 (主要指地下车库)既然未参加土地使用权的分摊,或者说根本就没有土地使用权,所以应归土地使用权人(即全体业主)共有。第二,成本分摊说,认为车库的建设成本在商品房销售时已包含在房价之中,实际为购房者所承担,所以应归全体业主共有。第三,主从物说,认为车位车库是房屋的附属物,既然房屋归业主所有,车位车库自然也归业主所有。

    以上观点都有一定的理论依据,但实际情况纷繁复杂,对于车位车库,有的是业主购买,有的是开发商附赠,有的为业主承租,《物权法》制定时并没有直接规定为谁所有,也是考虑了现实情况的复杂性。

    支持属开发商所有的观点,事实上忽视了车位车库与住房之间的依存关系。车位车库虽然具有独立的使用价值,但是不能绝对化,其首要目的还是为了满足小区业主的需要,如果不顾这个前提,不仅建设车位车库的初衷不能实现,开发商也将因掌握这种稀缺资源而处于十分强势的地位,不利于保护购房者的利益。

    而支持屑业主所有的观点也值得商榷,其法律依据并不充分:第一,土地使用权分摊说,该观点对地下车库并不适用。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中,但其并非随专有部分的购买而当然取得,地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之,地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则,并不适用地下建筑物与土地使用权的关系。第二,成本分摊说,其理论依据更不充分,商品房的成本和所有权之间并没有必然的因果关系,也就是说,房价是否必然包含车位车库的价格实际上很难判断。第三,主、从物说,前面已经论述。首先,车位车库和房屋之间不是民法上主物与从物的关系,对房屋的处分效力并不当然及于车位车库。其次,在实践中,如果法律直接规定小区车位车库归全体业主共有,那么必将打击开发商建设车位车库的积极性,停车难的矛盾将更加难以解决;而开发商即使建设了车位车库,也会将开发成本转嫁给购房者,这对没有汽车的业主是十分不公平的,有违立法者的初衷。

    《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。由此可见,《物权法》关于车位车库的归属所持的是“约定归属说”,即对车位车库的归属应当通过开发商与购房者之间的合同约定来确定其归属。其合理性在于:第一,体现了私法自治原则。销售商品房及明确车位车库的归属是开发商与购房者之间的民事行为,最好由当事人自己协商解决,因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者。第二,开发商与购房者约定归属,符合市场经济的内在要求,通过市场机制解决纠纷,兼顾了开发商和购房者的利益,有利于充分发挥法律作为“社会关系调节器”的作用。

    不过从该法条隐含的内容看,开发商还是处于主动地位的,无论是出售、出租或者附赠,都赋予了开发商对车位车库(附条<牛)的处分权,只是这种处分权对开发商来说是受到限制的,只能处分给业主。

    三、对《物权法》关于车位车库规定的理解

    (一)如何理解《物权法》第74条第1款中规定的车位车库应当“首先满足业主的需要”

    从条文上看,该款是义务性规范,就是规定人们必须依法作出一定行为的法律规范,不这么做就违法。那么如何做才是“首先满足业主的需要”呢?《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条:建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

    1.认定是否满足业主的需要,应当以是否按照配置比例将车位车库处分给业主为标准。由于我国各地城市经济发展水平不一,不同城市之间、同一缄市不同小区内居民汽车保有量差别很大,规划行政主管部门对某一新建小区规定什么配置比例,是综合考虑该小区居民的停车利益等各种因素确定的。一旦确定,就具有法律上的意义。因此,通过配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准就有了法律依据,也是目前唯一可行的依据。在配置比例范围内,只要开发商以出售、附赠或者出租等方式将车位车库处分给业主的,就应当认定其行为符合“首先满足业主的需要”的规定。

    2.按照配置比例,车位车库不足以满足业主需要时如何处理,以宜昌市为例,根据《宜昌市城市规划管理技术规定(试行)》,居住停车率(指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率)90平方米以上的商品住宅不少于60%。这种情况下开发商应负有以下义务:一是按照合理的方法,将车位车库通过出售、出租、附赠的形式处分给业主作为停车使用,而不能挪作他用;二是在配置比例不足户均一个车位的情况下,不得将两个或两个以上的车位处分给一个业主使用,否则,因此没有车位使用的业主有权要求开发商承担相应责任。

    3.“满足业主的需要”应采取何种处分方式?实践中,有的业主想买,而开发商却只租不售,或者有的业主想租,而开发商却只售不租,那么开发商的行为是不是违法呢?不是,因为《物权法》第74条第 2款规定了车位车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可见,处分方式的主动权在开发商,只要开发商选择法律允许的任何一种方式满足业主的需要,就是尽了法定义务,法律并没有限定开发商必须以某一种方式处分车位车库。

    4.配置比例内的车位车库能否出售或出租给业主以外的第三人?我们认为,如果一个小区的车位在满足了业主需要后仍有富余,为了发挥物尽其用,应当允许开发商将多余的车位车库处分给业主外的第三人使用,这不仅兼顾了开发商的利益,也可缓解停车难的问题。但是处分的方式应限定为出租使用,而不能出售。因为《物权法》对“首先满足业主的需要”没有规定时限,就是考虑到业主的需要是一个变动或渐进过程,现在不需要不代表将来不需要,所以开发商对业主将来可能的需要仍负有“满足”的义务,如果出售给业主外的第三人,则会丧失“满足”的物质基础。

    5.配置比例外的车位车库的权利归属。结合《物权法》及最高院的司法解释,按照配置比例建设车位车库并且处分给业主使用是开发商的法定义务,应该说,只要开发商做到了这一点也就履行了法定义务,而其在配置比例之外另行建造的车位车库是否也应遵循上述规定呢?我们认为,在没有特别约定且开发商已履行了法定义务的情况下,不应该再对其权利加以限制,其在配置比例之外建造的车位车库应当与新建房屋一样,有权自主决定处分方式。但考虑到车位车库的配套服务功能,仍应以业主优先购买或承租为宜。

    基于上述理解,办理车位车库的权属登记时,应首先查询小区车位车库配置比例的规划要求,对配置比例内的车位车库办理登记应以开发商与业主的约定为准(这种约定必须是要式的),对开发商未经全体业主同意出售给业主外的第,三人暂不宜登记,而超出配置比例的部分可以直接确权给开发商所有。

    (二)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有(《物权法》第 74条第3款)

    对本条款的理解应该没多少争议,这里应该注意的是条款表述的为“车位”,而非前两款“车位、车库”。这里的“车位”仅指在地表兴建的用于停放汽车的场地。一般包括以下两种情形:第一,小区建设时开发商利用小区公共的道路、绿地或者其他场地兴建的车位;二是小区业主入住后,因停车位不足,经业主大会同意,占用公共道路、绿地或其他场地增设的车位。这两种情况的车位都属于业主共有。因为《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路、绿地属业主共有,除属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的之外。所以在业主共有的道路、绿地及其他公共场所兴建的车位自然属于业主共有。该车位或因未建造为房屋,或因不具备房屋登记的基本单元,故房屋登记部门不应登记。

    四、其他几种特殊车位车库的权利归属与登记原则

    (一)人防工程车位如何判断其权利归属

    根据《人防法》第22条规定:城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。作为车库使用的人防工程,主要涉及以下两方面问题。

    1.人防工程的权利归属。根据我国现行立法可以看出,有关人防工程的权属问题有不同的规定。一种观点认为人防工程属于国家所有。按照《国防法》第37条的规定,国防资产归国家所有。而人防工程亦属于国防资产,因此,配建的人防工程所有权应归国家所有。这实际上是一种推定,因为人防是国防的组成部分,但并不代表所有的人防资产都是国防资产。另一种观点是谁投资谁所有。《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条规定:民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。民防工程的所有权登记,按照本市房地产登记的有关规定执行。我国有不少地方性法规明确了谁投资谁所有的原则。而在实践中,人防工程的投资主体已经多元化,除国家外更多的是民用建筑的建设单位结合建筑物修建的防空地下室。《人防法》第5条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设”。王利明教授亦认为:人防工程投资来源已经多元化,并非单一由国家投资,不能简单地认为凡是地下人防工程都屑于国家所有,但也不宜简单地认定归开发商或业主所有。可见,在当前人防工程投资主体多元化的情况下,把人防工程简单推定为国家所有已经不符合实际。

    因此,人防工程的所有权登记,在国家尚无明确规定的情况下,应结合地方性法规等规定以及实际投资情况确定权利归属。

    2.人防工程由谁来收益。认防渤有人防工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有的规定。那么谁又是合法的投资者呢?有人认为,投资人应是全体业主,因为人防工程的费用已列入开发成本,并最终体现在房价中,所以实际投资人应是全体业主。这种观点与“成本分摊说”并无二致,也无法律依据。原建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条规定:“作为人防工程面积也不计入公用建筑面积”。由此可见,人防工程建设成本虽对房价产生一定的影响,但房价与投资主体没有必然联系;小区内建设人防工程的投资人应为开发商,而非全体业主。但开发商在行使人防工程的车库收益权时,仍要遵循《物权法》首先“满足业主需要”的规定,并且不得单独转让或抵押。

    (二)架空层车位的权利归属

    架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。我国法律并没有对架空层赋予准确的概念,架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的,没有参与土地使用权的分摊,不能获得相应的土地使用权面积份额。同时从用途上来看,架空层不论是作为车位还是小区绿化或是业主活动场所,其本质上应该是公共活动空间,不宜分割为某一业主专有。架空层车位可以归到《物权法》第74条第3款中“其他场地”的范畴。因此,架空层车位应属业主共有。