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最高院关于建筑物区分所有权纠纷案件司法解释

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件

为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

第一条    依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人,应当认定为物权法第六章所称业主。

第二条    具有构造和利用上的独立性,并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间,应当认定为物权法第六章所称专有部分。建筑区划内的建设用地使用权,专有部分以外的建筑物部分,以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施,应当认定为物权法第六章所称共有部分。前款所称专有部分以外的建筑物部分,包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分,但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。

第三条    建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分,应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。建筑区划内除道路、绿地以外,已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施,包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等,以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施,应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。

第四条    建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内,能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定,通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下,将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的,应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。

第五条    建设单位违反物权法第七十四条第一款规定,将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人,业主请求确认该行为无效的,应予支持。建设单位应当就其未违反物权法第七十四条第一款规定承担举证责任。

第六条    改变建筑区划内按照规划建设的公共建筑、公用设施以及属于业主共有的道路、绿地的用途,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。

第七条    物权法第六章规定的面积和人数,按照下列方式确定:

(一)、专有部分,按照建筑面积计算。

(二)、建筑物总面积,按照不动产登记簿记载的专有部分的建筑面积总和计算。

(三)、总人数,按照专有部分的数量统计。

(四)、建设单位已经出售的专有部分,一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分,按一人计算。

第八条    因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房,致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

第九条    业主未经有利害关系的业主同意,将住宅改变为经营性用房,有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的,应予支持。造成损害的,并应负赔偿责任。

业主实施其他违反专有部分用途的行为,参照前款规定处理。

第十条    建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动,严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁,受到损害的业主请求排除妨害的,应予支持。造成损害的,并应负赔偿责任。

第十一条    合法权益受到侵害的业主在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内,行使物权法第七十八条第二款规定的撤销权的,应予支持。

业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律规定的程序或者超越其权限,业主请求撤销的,应予支持。撤销权的行使,参照前款规定处理。

第十二条    对维修资金的筹集、使用情况,业主请求公布或者查阅的,应予支持。

第十三条    业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的,原告的诉讼主体资格按照下列方式确定:

(一)、已经选举出业主委员会的,为业主委员会;

(二)、没有选举出业主委员会,或者业主委员会怠于行使权利的,为业主大会或者业主。

有关业主共同权益的生效裁判,对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。

第十四条     建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等擅自占用建筑区划内属于业主共有的绿地、道路、其他公共场所、公用设施、物业服务用房或者改变其使用功能,当事人请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持。建设单位、物业服务企业、业主委员会、业主等应当对其具有权利来源承担举证责任。

第十五条     建设单位、物业服务企业等利用建筑区划内业主共有部分从事盈利性活动,当事人请求返还扣除相应成本之后的收益的,应予支持。

第十六条    业主违反法律、法规或者管理规约,实施下列损害共同权益或者他人合法权益的行为,当事人请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,应予支持:

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)损害建筑物外观;

(四)违反相关规定进行房屋内装饰装修;

(五)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声;

(六)违章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物业费;

(八)违反规定饲养动物;

(九)其他违反法律、法规或者管理规约,以及损害他人合法权益的行为。

第十七条    业主或者物业服务企业等因维护或者修缮专有部分或者共用部分,请求相邻业主就其专有部分提供必要便利的,应予支持。提供便利的业主请求恢复原状的,应予支持。造成损害的,并应负赔偿责任。

第十八条    本解释自年月日起施行;施行后受理的第一审案件适用本解释。