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转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

摘要:据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。直接转让划拨土地无效,那么间接转让呢?比如,转让划拨土地上所建房屋,地随房走,转让房屋所有权同时也起到了转让土地使用权的效果。这是否是规避法律呢?应当如何对规避法律的合同进行价值判断呢?

从最高院的几个判例来看,都是认为转让划拨土地上所建房屋的合同有效。其理由,或者认为买卖房屋的行为并未损害违反法律的强制性规定,也未损害国家利益,因而是有效的;或者认为履行合同时才会发生报批问题,报批的规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定,房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题,不涉及合同效力的问题;或者认为其房屋买卖合同的目的是买卖房屋而不是转让划拨土地,土地使用权是否能够改变性质,不影响房屋买卖合同的效力;

 

判例一

案情简介:瑞德康公司与普利公司签订合同,普利公司出售其在划拨土地上所建设的房屋,瑞德康公司依约支付了大部分价款并取得了房产证,因余款未付,普利公司诉请确认上述合同无效。

裁判摘要【最高院(2014)民抗字第41号】:房屋管理部门给瑞德康公司颁发了房产证,说明房屋管理部门认可本案双方当事人进行房屋交易行为。瑞德康公司一直并愿意继续积极缴纳土地转让金,取得土地使用权,相关部门表示如果瑞德康公司缴纳土地出让金,经审核批准后可以办理土地过户手续。因此,涉案房屋买卖行为不会造成国有划拨土地使用权控制权的流失以及国家利益的损害。上述买卖协议未违反强制性规定、损害国家利益的,应当有效。

 

评析:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。瑞德康公司与普利公司签订的在划拨土地上所建设的房屋的合同导致了划拨土地使用权转让的法律后果,那么,是否应当因此认定合同无效呢?该判决非但没有正面回答,却拿“房屋管理部门”和“相关部门”的意见“说事”,让人莫名其妙!“房屋管理部门”也好,“相关部门”也罢,根本就没有权力裁判合同的效力,而是人民法院有权力依据法律法规司法解释来裁判合同的效力。但是很奇怪的是,人民法院却引用“房屋管理部门”和“相关部门”的意见来说明合同有效,这很荒谬。因此,该案虽然明确判决转让在划拨土地上所建设的房屋的合同有效,但是却没有正面、恰当地说明理由,因此该判例的参考价值不大。

 

 

判例二

案情简介:百货公司在划拨的土地上建造房屋,该房屋无规划许可证、无房屋所有权证书。之后,百货公司与张百永签署《房产转让协议》,将该房屋转让给张百永。之后百货公司向法院起诉称请求确认该《房产转让协议》无效。

 

裁判摘要【最高院(2013)民申字第50号】: 1、虽然违章建筑不能办理所有权登记,但建造人可以遵循基于事实行为发生物权变动的规则而取得所有权,无法登记只能导致所有权不能转移,转让的房屋是否属于违章建筑是否能够转移所有权不是导致合同无效的法定因素,不影响房屋买卖合同的效力。2、张百永签署合同的目的是取得涉案房屋,并非国有土地使用权。土地使用权是否能够改变性质,不影响房屋买卖合同的效力。综上,上述《房产转让协议》有效。

 

评析:该判决的说理部分阐释了为什么转让在划拨土地上所建设的房屋的合同有效,这就正面回答了问题(不管观点是否正确,这种正面问题的态度是值得赞赏的)。其实,该判决的观点是对该问题的两种对立观点的一种,即“善意地”理解合同双方当事人的真实意思是买卖房屋所有权,以此为基础,该合同因没有违反法律法规效力性强制性规定,因而有效。 但是,另外一种观点就是“恶意地”推定该合同的真实意思,即该合同的真实意思是“买卖划拨土地使用权”,以此为基础的话,就可以引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定而将之认定为无效。 这两种观点孰对孰错呢??现在法院似乎更倾向于认为该合同有效,不知道这是不是践行合同法的“鼓励交易原则”。

在此,小编补充一个例子,即股权转让合同会因为违反其他股东的优先购买权而无效,但是,在特定情形下这条规定是可以规避的。比如,目标公司的股东(法人)被其他公司收购的情形下,收购方公司或者收购后新成立的公司依法承继被收购法人的一切权利义务,当然包括被收购法人在目标公司中的股权。目标公司虽然发生了股权的变更,但这并不是目标公司的股东转让股权的结果,自然不适用股东优先购买权。最高法(2011)民提字第303号判决以此认定该收购协议有效,即法院并没有“恶意地”以“名为收购某法人,实为受让其在某公司的股权”为由而认定其无效,而是“善意地”将之视为一个单纯的收购行为。

这也让小编不恰当地联想到了证监会在“宝能系”和“万科管理层(以王石为代表)”之间的斗争上的观点【证监会的新闻发言人张晓军2015.12.18在例行发布会上表示,市场主体之间的收购、被收购行为属市场化行为,只要符合相关法律法规要求,监管部门不会干涉】。

 

判例三

案情简介:服务中心与汇益丰公司签订《协议》由服务公司出售其在划拨土地上所建的房屋,后服务中心起诉请求确认上述协议无效。

 

裁判摘要【最高院(2013)民申字第748号】:涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后,需办理相关审批手续,经过房地产管理部门批准转让的,应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同,缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批,因双方只有签订房地产转让合同后,履行合同时才会发生报批问题,该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题,如果房地产管理部门不予批准,不办理过户登记,物权不能发生变动,房地产转让合同也将不能履行,但是否批准并不导致合同无效。

 

评析:该判决以需要报批倒推合同有效,这似乎不合适。因为其一,这种倒推似乎是一厢情愿,报批的规定似乎没有“因为需要报批,所以合同有效”的意思;其二,该报批的规定似乎也不是对合同效力进行评价的法律依据,合同效力实际上是“法不禁止即有效”,没有所谓的“拍着胸脯保证合同有效”的法律规定,更没有“潜台词是合同有效”的规定。

该判决也表达了“无权处分的合同有效”的意思,这符合《买卖合同司法解释》的相关规定,也符合法理,但是似乎有点跑题。

该判决和“判例一”一样,也没有正面回答问题,小编不再赘述。

 

 

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附:

城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第四十四条划拨土地使用权,除本条例第四十五条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

 

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。

但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效