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买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?

 

房屋买卖合同(尤其是网签合同)一般都会明确约定买房人如不按付款协议的约定付款,超过一定的期限(一般是15天)或经卖房人催告在催告期内仍不履行的,卖房人有权解除合同并主张违约金(一般为20%)。但是,该条款并没有明确约定买房人欠付房款达到什么比例会导致卖房人有权解除合同。即,该条款只约定了合理的宽限期或者催告期,但是没有约定买房人欠付房款达到什么比例会构成根本违约。

    在合同没有明确约定的情况下,就要根据法律的规定来确定卖房人是否有合同解除权。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”买房人欠付房款属于迟延履行债务,但是买房人欠付房款达到一个什么比例才会“致使不能实现合同目的”呢?合同法没有明确规定。

    最高院(2014)民抗字第46号判决认为:“……欠付房款不足总房款的三分之一,并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现,不符合合同法第九十四条第(四)项规定的合同解除条件。……”这个“三分之一”是怎么来的呢?为什么欠付房款足总房款的三分之一就会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现呢?……我觉得“三分之一”这个数据缺乏依据。

    我认为,应当参照《合同法》第167条第一款【分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。】关于分期付款情形下买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的出卖人可以解除合同的规定,把买房人欠付房款的金额达到“五分之一”作为不能实现合同目的,卖房人享有合同解除权的标准。因为房屋买卖合同大都采取分期付款的方式支付房款,可以直接适用上述规定;即便某些房屋买卖合同不采取分期付款的方式支付房款,也可以类推适用分期付款构成根本违约的规定(因为两者都属于买卖合同,出售人的目的是一样的,即获得价款。出售人不能实现合同目的的标准也应当是基本相同的)。

 

 

 

宁夏东灵房地产开发有限公司与孙某、孙某某房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:因孙某、孙某某未按双方签订的三份购房合同履行购房付款义务,2007年4月13日,双方经协商签订《抵押还款协议》一份,约定:孙某、孙某某购买东灵公司位于银川市兴庆区上海东路(原新水东路)新灵小区商业用房,其中1-3层全框架结构5套,建筑面积738.32平方米,其中2套297.54平方米×3980元/平方米=1184209.2元,3套440.78平方米×4000元/平方米=1763120元,5套合计价款2947329.2元;宾馆客房部分建筑面积3483.21平方米,依据《购房合同》每平方米1600元,合计价款为5573136元,上述两项合计8520465.2元,用孙某、孙某某为东灵公司施工的2号楼工程款4105226.77元抵扣购房款,减去孙某、孙某某已支付购房款160万元,孙某、孙某某尚欠东灵公司购房款2815238.43元;东灵公司为孙某出具3483.21平方米宾馆客房的购房发票、结算书和签订房屋管理部门商品房买卖合同,用以办理房产证;东灵公司为孙某出具宾馆客房部分3483.21平方米确权办证手续,并在房管部门办理了产权手续;东灵公司在备案之日起孙某、孙某某必须在50日内通过银行办理房屋抵押贷款,将欠款一次性给东灵公司付清,不论孙某、孙某某是否办理银行房屋抵押贷款,均不影响孙某、孙某某所欠款项在约定日期内足额给付东灵公司;孙某、孙某某将所欠款依约按时付清后,东灵公司为孙某、孙某某抵押的5套商业用房出具产权办理手续,并保证孙某、孙某某取得房屋产权证,否则视为东灵公司违约,并承担该5套商业用房款20%的违约金;孙某、孙某某不依本协议约定按时、足额付清所欠款项,致东灵公司追索欠款引起的费用,包括评估费、拍卖费、手续费、诉讼费、代理费、差旅费等由孙某、孙某某负责,自各项确定支付之日起,按同期农村信用社最高贷款利息的两倍计算,直到东灵公司实际收到全部欠款和费用及其利息止;对孙某、孙某某不能按抵押还款协议约定的金额、期限及方式还款,孙某、孙某某应承担本协议约定所欠购房款项,从2006年1月1日起至该款付清之日,依宁夏农村信用社最高贷款利率的两倍计算给付东灵公司。

 

 

裁判原文节选:

一审(重审)【案号:银川市中级人民法院(2009)银民初字第151号】关于合同解除的问题。东灵公司与孙某某、孙某分别于2000年8月14日、2001年11月16日、2003年6月15日签订三份房屋买卖合同及2007年4月13日签订的《抵押还款协议》系双方真实意思表示,未违反法律规定,均为有效协议。《抵押还款协议》是双方对购房价款及付款等作出的最后补充约定,双方应按照《抵押还款协议》约定的内容认真履行。东灵公司与孙某、孙某某约定的购房款总价为8520465.2元,孙某、孙某某欠付东灵公司购房款为2365238.43元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同;......(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;......”。从上述购房的总价款及欠付购房款来看,孙某、孙某某未按约定付款并未构成迟延履行主要债务,因此合同解除的法定条件不成就,且东灵公司已将五套商业用房交付给了孙某、孙某某,《抵押还款协议》中所支付的款项是针对所有购买房屋的付款,并不能分清支付的具体房屋的款项。东灵公司与孙某、孙某某也未约定合同解除的条件。综上,东灵公司主张合同解除的理由不成立,不予支持。

 

 

二审【宁夏回族自治区高级人民法院(2010)宁民终字第88号】关于东灵公司解除双方签订的两份购房合同和一份《抵押还款协议》的诉讼请求,一审判决认定孙某、孙某某已经履行了三份购房合同的大部分义务,只有236万余元未支付,故孙某、孙某某迟延支付剩余购房款的行为不构成不履行主要债务的情形,不构成合同目的不能实现的事实,不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权的行使,也必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的情形,一审判决认定东灵公司行使合同解除权不符合法律规定,东灵公司关于已经发生合同解除效力的主张不能成立,驳回东灵公司解除合同的诉讼请求正确。

 

 

再审【宁夏回族自治区高级人民法院(2012)宁民再终字第16号】东灵公司与孙某某、孙某先后于2000年8月14日、2001年11月16日、2002年7月24日、2003年6月15日签订的四份房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律规定,均为有效合同。东灵公司按约将四份合同所涉房产交付孙某、孙某某占有使用,已履行了交房义务。但孙某、孙某某长期拖欠购房款,未按照四份合同履行义务,已经违约。为促使孙某、孙某某清偿拖欠房款,双方又于2007年4月13日签订《抵押还款协议》。该协议是双方协商对原四份购房合同的变更和补充,是双方真实意思的体现,合法有效,应受法律保护。在该协议中,双方对四份合同的房屋价款及付款进行了总结和清算,确认至《抵押还款协议》签订前,孙某、孙某某所支付的房款作为3483.21平方米客房(即1#、2#综合楼4-6层及斜角1-6层大厅房产)的购房款,东灵公司为孙某出具该部分房产的购房发票、结算书等确权办证手续,欠付的2815238.43元购房款作为五套商业用房的欠款,并对所欠购房款的偿还期限、偿还方式、五套商业用房的过户时间、违约责任等做了重新约定。《抵押还款协议》签订后,东灵公司与孙某、孙某某签订了《商品房买卖合同》(3483.21平方米)东灵公司按约协助孙某办理了3483.21平方米客房的房屋产权证书,履行了协议合同约定的义务,但孙某、孙某某仅向东灵公司支付了45万元,仍未按双方重新达成的协议支付房款,再次违约。经东灵公司致函催告,其仍不履行协议约定的付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:......(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;......”东灵公司解除合同的法定条件已经成就,故其要求解除合同、返还五套商业用房的诉讼请求成立,应予支持。原一、二审判决认定,根据《抵押还款协议》,已付的房款为所有房屋的付款,并不能分清支付的具体房屋的款项,孙某、孙某某未按约定付款并未构成迟延履行主要债务,东灵公司解除合同的法定条件不成就,系认定事实不当,应予纠正。

 

 

再审【最高人民法院(2014)民抗字第46号】本院认为,东灵公司要求解除双方五套商业用房买卖合同的条件不能成立。第一、从双方2007年4月13日签订的《抵押还款协议》第一条的约定来看,该协议确认欠款2815238.43元,是将双方自2000年-2003年期间签订的四份购房合同的总价款减去《抵押还款协议》签订前已付购房款,计算出的四份购房合同所购全部房屋的欠款,并不是东灵公司所主张的三份购买五套商业用房合同的购房欠款。东灵公司在一审重审时提交的《孙某、孙某某拖欠购房款的明细及说明》对孙某某父子根据四份房屋买卖合同分别支付购房款的事实作了自认,承认用工程款抵顶2#综合楼4至6层及斜角一至六层房屋价款4105226.7元,尚欠该部分房产房款为1467909.23元,三份有关5套涉案商业用房的合同签订后,孙某某父子分别支付三份合同购房款40万元、40万元、80万元,还欠三份合同房款分别为69.45万元、22万元、44万元。这份说明也印证《抵押还款协议》确认的欠款2815238.43元是履行四份购房协议的欠款。因此,《抵押还款协议》是双方对全部购房合同的履行及违约责任所作的补充约定,而不是仅对涉及五套商业用房的三份房屋买卖合同所作的补充约定。第二、双方在《抵押还款协议》中未约定合同解除的条件,而是约定如果买方违约,卖方可以通过抵押权的行使和实现,使债权得到清偿。本案东灵公司以在《抵押还款协议》履行过程中,孙某某父子未能按照协议约定足额如期支付欠款,迟延付款违约为由,请求解除合同。对于东灵公司的该项诉讼请求,关键要看孙某某父子迟延付款的违约行为是否属于迟延履行主要债务的行为。本案双方签订的四份房屋买卖合同的总价款为8520465.2元,孙某某父子在本案起诉前总共支付购房款6155226.77元,拖欠的购房款为2365238.43元。从上述购房总价款及欠付购房款的数额来看,孙某某父子已履行了72.24%的付款义务。虽然孙某某父子在履行《抵押还款协议》过程中再次违反约定,构成违约,但孙某某父子未按约定付款并未构成迟延履行主要债务。东灵公司要求解除合同的法定条件尚未成就。第三、孙某、孙某某迟延支付购房款的行为也不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定:“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”,另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时,另一方当事人才有权解除合同。如前所述,孙某某父子迟延付款违约的事实清楚,但违约行为并不能导致合同目的必然不能实现,可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益。孙某某父子已支付大部分购房款,欠付房款不足总房款的三分之一,并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现,不符合合同法第九十四条第(四)项规定的合同解除条件。且孙某在原审审理期间就将剩余购房款交付东灵公司而遭拒绝,证明其有履行合同的意愿和能力。